根據最新的政策規定，濟南市的部分房產確實存在無法辦理抵押貸款的情況。例如，張先生在2019年購買的一套位于歷下區的二手房，由于該房屋屬于學區房且已被政府認定為“學位房”，因此在后續的抵押貸款過程中遇到了難題。按照現行規定，這類房產只能用于自住，不能用于抵押貸款以獲取資金，否則將面臨罰息甚至法律訴訟的風險。

造成這一現象的原因主要有兩點：一是濟南市對于教育資源的分配與保護政策；二是房地產市場調控政策。近年來，濟南市為了緩解教育資源緊張的問題，對部分學區房實施了嚴格的限制措施，其中就包括禁止此類房產進行抵押貸款。而從宏觀層面來看，濟南市作為山東省省會，房地產市場的發展一直受到國家和地方政府的高度關注。為了防止房價過快上漲，避免房地產泡沫風險，濟南市出臺了一系列房地產調控政策，其中包括嚴格控制抵押貸款的發放條件，確保資金流向合理，促進房地產市場的健康發展。

以張先生為例，他所購房產雖然地段優越，但因被認定為“學位房”，其價值在短期內難以實現最大化。在這種情況下，張先生只能選擇通過其他途徑籌集資金，如增加首付比例或尋找其他融資渠道。這不僅增加了購房者的經濟壓力，也影響了濟南市房地產市場的流動性。對于銀行而言，這類房產的風險評估更加復雜，貸款利率也會相應提高，從而增加了貸款成本。

針對這種情況，購房者和金融機構可以采取以下措施來應對：一是提前了解相關政策，選擇符合政策要求的房產進行投資或抵押貸款；二是尋找專業的財務顧問，制定合理的財務規劃，以降低風險；三是關注市場動態，適時調整投資策略，把握最佳時機。濟南市相關部門也可以考慮優化相關政策，為有需求的購房者提供更多的選擇，促進房地產市場的平穩發展。

需要注意的是，雖然目前濟南市部分房產不能辦理抵押貸款，但這并不意味著所有房產都無法獲得貸款支持。隨著市場環境的變化以及政策的調整，未來可能會有更多的房產類型能夠滿足抵押貸款的要求。購房者和金融機構應當密切關注相關政策變化，靈活應對市場挑戰。