房產(chǎn)抵押貸款總額的計(jì)算主要涉及幾個(gè)關(guān)鍵因素：貸款本金、貸款利率、貸款期限以及還款方式。以等額本息還款方式為例，假設(shè)您購買了一套價(jià)值500萬元的房產(chǎn)，并決定向銀行申請抵押貸款400萬元，貸款利率為2.75%，貸款期限為15年（即180個(gè)月），那么您的每月還款額將如何計(jì)算呢？

我們需要了解等額本息還款法的計(jì)算公式。等額本息還款法是將貸款本金和利息按月分?jǐn)偟矫總€(gè)月，每個(gè)月的還款額保持不變。計(jì)算公式如下：

\[ M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n1} \]

其中，M代表每月還款額；P代表貸款本金；r代表月利率；n代表貸款期限（月）。

具體到上述案例中，我們有：

P = 400萬元

r = 2.75% / 12 = 0.00229167

n = 15 12 = 180個(gè)月

代入公式進(jìn)行計(jì)算，可以得到：

\[ M = 400 \times \frac{0.00229167(1+0.00229167)^{180}}{(1+0.00229167)^{180}1} \]

經(jīng)過計(jì)算，M ≈ 30,174.5元。這意味著，如果按照2.75%的年利率，15年的貸款期限，每月需償還約30,174.5元。

接下來，我們來計(jì)算整個(gè)貸款期間的總還款額。總還款額由每月還款額乘以貸款期限得出，即：

\[ 總還款額 = M \times n = 30,174.5 \times 180 = 5,431,410 元 \]

在這個(gè)例子中，您總共需要支付5,431,410元，其中包括了400萬元的本金和1,431,410元的利息。

值得注意的是，如果貸款期限縮短至10年（即120個(gè)月），其他條件不變的情況下，月供將顯著增加。重新計(jì)算可得：

\[ M = 400 \times \frac{0.00229167(1+0.00229167)^{120}}{(1+0.00229167)^{120}1} \]

計(jì)算結(jié)果約為37,939.8元。這樣，10年內(nèi)總還款額變?yōu)?55,277.6元，相較于15年，月供增加了約7,765.3元，但總還款額減少了878,632.4元。

通過這個(gè)案例可以看出，雖然貸款期限縮短意味著每月還款壓力增大，但從長遠(yuǎn)來看，可以節(jié)省大量利息支出。在選擇貸款期限時(shí)，需要綜合考慮個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況與未來收入預(yù)期，做出最合適的決策。