是的，合肥的商品房抵押貸款買房確實(shí)存在一定的限制。以張先生為例，他在合肥購(gòu)買了一套總價(jià)為150萬(wàn)元的商品房，計(jì)劃通過(guò)銀行貸款的方式支付其中的70%，即105萬(wàn)元。張先生選擇了一家國(guó)有大型商業(yè)銀行辦理抵押貸款，最終貸款期限為15年，利率為4.9%。

在實(shí)際操作過(guò)程中，張先生首先需要滿足銀行對(duì)于借款人的一系列要求。這些要求主要包括但不限于：借款人年齡、收入狀況、信用記錄以及還款能力等。張先生在提交了相關(guān)資料后，銀行對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的審核。審核通過(guò)后，張先生與銀行簽訂了貸款合同，并完成了房產(chǎn)評(píng)估和抵押登記手續(xù)。銀行根據(jù)評(píng)估報(bào)告，按照約定的比例發(fā)放了貸款。

在整個(gè)貸款過(guò)程中，張先生還面臨了一些限制。例如，貸款金額不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值的70%，即最高貸款額度為150萬(wàn)元×70%=105萬(wàn)元；貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，但考慮到張先生的還款能力和預(yù)期收入情況，最終確定了15年的貸款期限；貸款利率則依據(jù)市場(chǎng)情況而定，目前為4.9%，且在貸款期間保持不變。張先生還需要承擔(dān)一定的貸款手續(xù)費(fèi)和其他費(fèi)用。

對(duì)于張先生而言，選擇15年作為貸款期限是比較合理的。一方面，這比最長(zhǎng)期限20年要短，可以減少總的利息支出；相對(duì)于10年或更短的期限來(lái)說(shuō)，15年的還款壓力相對(duì)較小，更能保證其還款能力。由于貸款利率為4.9%，屬于較低水平，因此張先生在15年內(nèi)每月需償還的本金和利息總額相對(duì)較少。

值得注意的是，不同銀行對(duì)于貸款的具體條件可能會(huì)有所不同。例如，有的銀行可能會(huì)提供更低的利率或者更靈活的還款方式。在選擇貸款機(jī)構(gòu)時(shí)，建議張先生多比較幾家銀行的產(chǎn)品和服務(wù)，綜合考慮后再做決定。購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款前應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)政策規(guī)定，確保自己的購(gòu)房行為符合法律法規(guī)要求。