根據您的描述，我了解到您遇到了濟南銀行未批準您辦公樓抵押貸款的情況。這種情況并非個例，近期有客戶李先生也遇到了類似的問題。李先生是一家小型科技公司的負責人，公司運營狀況良好，但因擴大生產規模需要購置新設備，資金周轉出現問題。他決定將自己名下的一棟辦公樓作為抵押物向濟南銀行申請貸款。銀行在審核過程中發現了一些問題，最終拒絕了貸款申請。

具體來看，李先生的辦公樓位于濟南市高新區，是一棟三層框架結構建筑，面積約為600平方米，估價約1000萬元人民幣。李先生希望通過此筆貸款獲得500萬元，用于購買生產設備和原材料。在審核過程中，銀行發現李先生的辦公樓存在一些不符合貸款條件的因素。該辦公樓的產權證上標注的用途為住宅，而非商用。該辦公樓已出租給一家培訓機構使用，租賃合同尚未到期，這可能影響到銀行對房產處置的靈活性。李先生的信用記錄雖然良好，但企業經營狀況并不穩定，存在一定的風險。

從以上案例可以看出，銀行在審批辦公樓抵押貸款時會綜合考慮多個因素。房產本身的屬性是關鍵因素之一。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，住宅性質的房產通常不允許用于商業抵押貸款。房產是否已經出租也是一個重要考量點。如果房產已出租且租賃合同尚未到期，那么銀行在處理抵押物時可能會面臨一定的障礙。借款人的信用狀況和企業的經營狀況也是影響貸款審批的重要因素。借款人必須具備良好的信用記錄，并且企業的經營狀況要穩定，以降低銀行的風險。

在貸款利率方面，濟南銀行對于辦公樓抵押貸款設置了不同的利率檔次。具體來說，如果貸款期限在1至5年之間，利率為4.75%，而貸款期限超過5年后，每增加一年，利率就會增加0.1%。貸款期限越長，每月還款額越高，但總利息支出也會相對較少。反之，如果選擇較短的貸款期限，如1年至3年，雖然每月還款壓力較大，但由于貸款期限較短，因此總的利息支出也會相對較少。例如，李先生若選擇1年的貸款期限，則利率為4.75%，而若選擇5年的貸款期限，則利率為5.2%。在選擇貸款期限時，借款人需要根據自身的財務狀況做出合理的選擇，以達到最優化的還款效果。

總體而言，銀行在審批辦公樓抵押貸款時會綜合考慮多種因素，包括房產的屬性、出租情況以及借款人的信用狀況和企業經營狀況。在選擇貸款產品時，借款人應充分了解貸款條件和利率政策，并結合自身實際情況做出合理決策。