抵押貸款在天津買房是否劃算，這主要取決于個人的財務狀況、還款能力和市場利率等多種因素。以張先生為例，他計劃購買一套位于天津市南開區的價值300萬元的房子，并選擇了商業抵押貸款的方式。根據當前的市場利率水平，張先生可以選擇的貸款利率區間為2%3.5%，貸款期限為120年不等。

假設張先生選擇的是2.75%的固定利率，貸款期限為10年。在這種情況下，張先生每月需要償還的本金和利息總額大約為24,697元，其中大部分用于支付利息。如果張先生能夠承受每月24,697元的還款壓力，那么從短期來看，選擇2.75%的固定利率確實相對劃算，因為在這個利率下，張先生能夠享受較低的月供額。

如果張先生選擇的是3.5%的浮動利率，雖然初期月供可能會稍高一些，但長期來看，如果未來市場利率下降，張先生的還款負擔將會減輕。例如，在3.5%的浮動利率下，張先生的月供可能會上升至25,897元，但若未來市場利率降至2.75%，張先生的月供將降至與2.75%固定利率相同或更低的水平，從而節省了部分利息支出。張先生需要考慮的是，他是否有能力在未來利率上升時繼續承擔較高的還款壓力，以及他是否愿意承擔浮動利率帶來的不確定性。

除了貸款利率之外，還需要考慮其他費用，如評估費、保險費、公證費等。這些費用雖然在短期內增加了購房成本，但如果張先生選擇長期持有房產，那么這些費用的影響會逐漸減少。以張先生為例，假設他在購房過程中需支付的各類費用總計為30,000元，這筆費用將在未來20年的還款期內被攤銷，平均每年增加約1,500元的成本。對于張先生而言，這筆額外費用是可以接受的，因為這并不會對他的生活質量產生太大影響。

抵押貸款是否劃算取決于多種因素，包括個人的財務狀況、還款能力和市場利率等。張先生在選擇貸款產品時，應該充分權衡各種因素，以便做出最適合自己的決策。如果張先生能夠承受一定的風險，并且對未來市場利率走勢有較好的預判，那么選擇浮動利率可能會更加劃算；反之，則應選擇固定利率以確保穩定的還款壓力。