濟南住房抵押貸款主要分為三種方式：純公積金貸款、組合貸款和商業貸款。以張女士為例，她選擇了一套總價100萬元的房產，并計劃通過組合貸款的方式購買。張女士的月收入為15000元，其中公積金賬戶余額為4萬元。根據當地政策，她可以申請最高7成的貸款比例，即70萬元。她選擇了組合貸款中的公積金貸款部分，貸款金額為35萬元，剩余35萬元采用商業貸款。

在具體操作上，張女士首先向當地住房公積金管理中心提交了貸款申請，審核通過后，她與銀行簽訂了貸款合同。根據當地政策，公積金貸款利率為3.25%，而商業貸款利率則為4.9%。張女士的總貸款額為70萬元，貸款期限為20年。其中，35萬元為公積金貸款，年利率為3.25%，剩余35萬元為商業貸款，年利率為4.9%。

對于張女士而言，選擇組合貸款的優勢在于，一方面可以利用較低的公積金貸款利率，另一方面也可以享受較高的貸款額度。她還可以根據自身情況，選擇等額本息或等額本金的還款方式。例如，如果選擇等額本息方式，每月還款額將保持不變；而等額本金方式則會隨著本金的減少而逐漸降低每月還款額。以等額本息方式為例，張女士的月供約為4860元，而等額本金方式下，第1個月的月供則高達5345元，但之后每月遞減。

除了組合貸款外，濟南的購房者還可以選擇純公積金貸款或商業貸款。純公積金貸款適用于符合公積金貸款條件的購房者，如張女士。這類貸款的利率相對較低，但貸款額度有限，通常不超過房屋總價的70%。公積金貸款還存在一定的審批時間較長的問題。相比之下，商業貸款的貸款額度較高，通常可達到房屋總價的80%，但利率也相對較高，且還款壓力較大。

購房者在選擇住房抵押貸款時，應充分考慮自身的經濟狀況和還款能力，合理規劃貸款期限和還款方式，以減輕財務負擔。例如，若張女士的還款能力較強，可以選擇較短的貸款期限，從而降低總的利息支出。反之，若她的還款能力相對較弱，則可以適當延長貸款期限，減輕每月的還款壓力。在選擇住房抵押貸款方式時，購房者需綜合考慮多種因素，以確保實現最佳的財務效果。