濟南的商品房不能抵押貸款的情況主要體現在一些特定的條件下。例如，張先生在濟南市購買了一套新房，并希望通過抵押貸款來解決資金周轉問題。由于房屋尚未取得房產證，銀行拒絕了他的貸款申請。這種情況在濟南并非個例，許多購房者面臨類似的困境。

根據相關法律規定，商品房要進行抵押貸款，必須滿足幾個條件：一是房屋已經取得了合法有效的產權證書；二是借款人信用良好，沒有不良信用記錄；三是貸款用途符合國家政策規定。以張先生為例，他的房屋雖然已經交付使用，但因開發商未能及時辦理房產證，導致他無法通過抵押的方式獲得銀行貸款。即使房產證齊全，如果房屋存在租賃關系且未得到承租人的書面同意，也可能影響到貸款的審批。

針對上述情況，我們可以從以下幾個方面進行深入分析：

關于房產證的問題。房產證是證明房屋所有權的重要文件，也是銀行評估抵押物價值的基礎。在購買新房時，購房者應密切關注開發商是否能夠按時辦理房產證。如果開發商信譽不佳或項目存在問題，購房者應提高警惕，必要時可尋求法律途徑保護自己的權益。

對于信用狀況的要求。銀行在審批貸款時會嚴格審查借款人的信用記錄。即使購房者擁有良好的信用記錄，但如果存在逾期還款、信用卡欠款等情況，仍可能影響貸款審批。購房者在日常生活中應注意維護個人信用，避免因小失大。

關于貸款期限的選擇。貸款期限長短直接影響到月供額度和總利息支出。一般來說，期限越長，每月還款額相對較低，但總的利息支出也會增加。張先生希望盡快還清貸款，因此選擇了較短的貸款期限。這也意味著他需要承受較高的月供壓力。相比之下，如果選擇較長的貸款期限，雖然每月還款金額減少，但總利息支出會顯著增加。在選擇貸款期限時，購房者應綜合考慮自身經濟狀況和未來收入預期，做出合理決策。

關于抵押物的狀態。如果房屋存在租賃關系且未經承租人同意，那么即使房產證齊全，銀行也可能會拒絕貸款申請。這是因為銀行擔心租賃關系可能會影響房屋處置權，進而影響貸款的安全性。購房者在購買帶有租賃關系的房屋時，應事先與承租人溝通并獲得其書面同意，或者考慮解除租賃關系后再進行交易。

濟南的商品房能否抵押貸款受到多種因素的影響。購房者在購房過程中應充分了解相關規定，并結合自身實際情況做出合理規劃。建議購房者在購房前做好充分調研，選擇信譽良好、手續完善的開發商，確保順利辦理房產證，從而為后續的貸款需求打下堅實基礎。