在討論公積金貸款房產抵押的相關問題時，我們首先需要明確的是，這種貸款方式通常適用于有穩定收入且繳存公積金的購房者。以北京某公司職員小李為例，他計劃購買一套總價為400萬元的房產，希望通過申請住房公積金貸款來減輕首付壓力。根據北京市住房公積金管理中心的規定，小李可以申請最高7成的貸款額度，即280萬元。但考慮到小李目前的還款能力以及未來的預期收入，最終確定貸款額度為200萬元，貸款期限為15年。

對于小李來說，選擇15年的貸款期限意味著每月需償還約16,000元的本金和利息，而如果選擇20年的貸款期限，則每月只需償還約13,000元。從長遠來看，選擇較短的貸款期限雖然會增加每月的還款壓力，但也意味著總的利息支出較少。以小李的情況為例，選擇15年期的貸款，總利息支出約為119萬元；而選擇20年期的貸款，總利息支出則增加到163萬元。在權衡每月還款能力和未來收入預期后，小李選擇了15年期的貸款。

公積金貸款房產抵押除了需要關注貸款期限的選擇外，還需要注意以下幾個方面：

1. 評估房產價值：房產作為抵押物，其評估價值直接影響貸款額度。若房產評估價值低于市場價值，可能會導致貸款額度不足，影響購房計劃的實施。在申請貸款前，應確保房產的評估價值合理，并與銀行或公積金管理中心充分溝通，了解具體的評估標準和流程。

2. 還款能力證明：銀行或公積金管理中心會審核借款人的收入情況，確保其具備按時還款的能力。小李需要提供近一年的工資條、稅單等證明材料，以證明自己的還款能力。還可能需要提供個人信用報告，以評估借款人的信用狀況。

3. 提前還款條款：部分公積金貸款合同中包含提前還款條款，允許借款人提前部分或全部償還貸款。如果小李在未來幾年內收入有所增長，可以考慮提前還款，減少利息支出。但在決定提前還款之前，應仔細閱讀合同條款，了解提前還款所需的手續費及其他相關費用。

選擇合適的公積金貸款房產抵押方案需要綜合考慮貸款期限、還款能力、房產評估等因素。通過合理規劃，可以有效降低貸款成本，實現購房目標。