2018年以來，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。
“往年歷次調(diào)控，即使銀行收緊，但其他渠道都是暢通的，房企在社會上還是可以找到很多錢維持下去，但這一次監(jiān)管層不斷出文件，斷了房企的很多后路，房企被迫去國外融資。”上海的一位券商人士告訴《華夏時報》記者，這一次去杠桿的力度仿佛回到了1997年。
重慶一家信托公司人士告訴記者，目前前五十強房企通過信托的平均融資成本在9%-10%，50-100強的在12%左右。
據(jù)記者了解，已有大型房企在內(nèi)部發(fā)出通知，要求減少拿地，最大程度地保持現(xiàn)金流暢通。
房企融資渠道受阻
中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前有15家房企公布了2018年1月的銷售額高達1737.74億，同比上漲幅度高達74%。雖然銷售額刷新了歷史紀(jì)錄，但房企已開始感受到一絲涼意。
上海一家券商內(nèi)部人士告訴《華夏時報》記者，原來房企資金來源主要有幾個渠道，一是銀行開發(fā)貸款，要符合“432”的要求，二是信托也需要符合“432”，三是非標(biāo)融資，不要抵押純信用的都可以融資，正規(guī)的融資渠道在迅速縮減，其余融資渠道比如P2P，以及地方股權(quán)融資平臺，比如廣東金交所，前海金交所，重慶金交所，陸交所等等，都可以給房企融資，但現(xiàn)在連最差的融資平臺都被限制住了。
按照銀監(jiān)會的規(guī)定，房地產(chǎn)信托貸款要符合“432”條件，4代表的是房地產(chǎn)公司4證齊全，3是指項目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金，2 是指融資方至少有二級或以上的資質(zhì)。
房企通過銀行貸款，主要是兩種方式，土地款和開發(fā)貸，以前房企不需要拿土地抵押，前30強房企，僅靠公司純信用擔(dān)保就可以從銀行貸款，但據(jù)記者了解，現(xiàn)在沒有銀行愿意做了，必須要拿土地抵押。
“股份制銀行的開發(fā)貸都沒額度了，中農(nóng)工建交郵儲銀行還有一些額度，但所有銀行土地款融資都做不了。”一位金融從業(yè)資深人士告訴記者，大的房企還能發(fā)發(fā)債，但發(fā)債現(xiàn)在也很難。
而信托公司目前只能做兩塊業(yè)務(wù)，土地款和開發(fā)貸，必須要有土地抵押，他們的資金是通過銀行來募集。
用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年68家信托公司共發(fā)行1907只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，較2016年同比上漲123%，募集額度更是從2016年的2717.33億元，大幅上漲至6261.02億元，漲幅高達130.4%。
信托貸款將成為2018年被重點整頓的領(lǐng)域。
重慶一家信托公司人士告訴記者，目前前五十強房企通過信托的平均融資成本在9%-10%，50-100強的在12%左右。“現(xiàn)在平均一個信托一個月募集不到3億，已過會待發(fā)的項目接近200億，還有200億等著過會，主要是市場上沒錢。”據(jù)記者了解，已有大型房企內(nèi)部做出要求，要最大限度地保持現(xiàn)金流的暢通，融創(chuàng)在多個城市的銷售均要求全款買房，盡快回籠資金。但大部分房企也無法做到逆周期拿地，因此即使調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多，但房企拿地?zé)崆椴粶p。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對比，漲幅達到了75%。
上海某大型房企內(nèi)部人士告訴記者，開發(fā)商的現(xiàn)金流永遠都是緊張的，去年銷售好，目前資金鏈倒是沒什么問題，主要愁的是預(yù)售證拿不到，開發(fā)商都很急，政府限價，房企又不愿意降價，所以就僵持著。
而上述信托公司人士表示，房企資金鏈很緊張，雖然去年銷售好，但是拿地也多，開發(fā)成本巨大，本來房地產(chǎn)企業(yè)就是高杠桿，一旦銀行規(guī)模受限，發(fā)債審核受限，它的主力資金渠道就會出問題。
“前兩年地產(chǎn)發(fā)債成本大多在6%左右，從去年下半年開始根本發(fā)不出來，只有abs 、abn這種有現(xiàn)金流的資產(chǎn)融資的才會好點。”某大型券商人士說。
2018年房貸或減萬億
除了其他資金來源，影響房企資金鏈最主要的還是銷售回款，但銀行在個貸上也在持續(xù)收緊。
光大銀行個貸經(jīng)理告訴記者，今年跟去年的房貸額度相比不可同日而語。“具體數(shù)字我不知道，但是我們開門紅投放的個貸有90%是非房貸，比如經(jīng)營貸、消費貸、商用房按揭、車貸等個貸。”
今年以來，中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號。1月13日，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》，整治重點包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。
1月25——26日，中國銀監(jiān)會舉行的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險，將在降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。
近日，上海銀監(jiān)局也下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目等。結(jié)合此前針對企業(yè)資金端收緊的政策來看，房企資金獲取難度再度加大。
2月5日至6日上午，2018年中國人民銀行工作會議在京召開，防范化解金融風(fēng)險在2018年的工作任務(wù)中位列第二。
受此影響，2月7日，地產(chǎn)股大跌，榮盛發(fā)展等股跌停。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，目前商品房銷售和個人購房貸款余額增速均已從高點開始回落。參照以往經(jīng)驗，預(yù)計二者都將在2018年達到底部。簡單假設(shè)這一輪房地產(chǎn)周期的底部值與上一輪差不多，估算2018年新增個人住房貸款約3.3萬億元，較2017年減少8000億-10000億元。不過，由于2017年的不少個人房貸可能已批貸但未放貸，預(yù)計2018年一季度個人房貸仍可能以一定的規(guī)模投放，并不會馬上萎縮。
