福州商鋪抵押貸款的平均比例在2%3.5%之間，具體取決于借款人的信用狀況、商鋪的地理位置和經營情況等因素。以福州市鼓樓區某商鋪為例，該商鋪位于繁華商圈，面積為100平方米，產權清晰，且借款人具有良好的信用記錄和穩定的經營收入來源。經評估，該商鋪的價值約為500萬元人民幣。根據銀行的評估結果，借款人可以獲得最高不超過350萬元的貸款額度，抵押率為70%，貸款利率為4.9%（基準利率），貸款期限為10年。

根據上述案例，我們可以看出，福州商鋪抵押貸款的比例大致在2%3.5%之間。這一比例的確定主要依據以下幾個方面：

1. 商鋪位置：商鋪所處的位置是決定其價值的關鍵因素之一。通常情況下，位于商業區或繁華地段的商鋪因其較高的客流量和租金水平，更容易獲得較高的貸款比例。例如，福州市鼓樓區某商鋪因地處市中心，地理位置優越，因此能夠獲得較高的貸款比例。

2. 商鋪性質：商鋪的性質也會影響貸款比例。例如，商業用途的商鋪相較于住宅用途的商鋪，更容易獲得較高的貸款比例。因為商業用途的商鋪通常有穩定的租金收入，能夠覆蓋貸款本息，從而降低銀行的風險。

3. 借款人信用狀況：借款人的信用狀況也是決定貸款比例的重要因素。具有良好信用記錄的借款人更容易獲得較高的貸款比例，因為他們被認為更有可能按時還款，降低了銀行的風險。

4. 經營狀況：商鋪的經營狀況也會影響貸款比例。如果商鋪擁有穩定的經營收入，且借款人能夠提供相應的財務報表和經營計劃來證明其還款能力，那么銀行可能會給予更高的貸款比例。

在貸款期限的選擇上，期限越短，利息通常越低。以福州市鼓樓區某商鋪為例，如果借款人選擇10年的貸款期限，那么每年需要償還的本金和利息總額相對較低，對于借款人來說負擔較輕。但如果選擇20年的貸款期限，則雖然總的還款金額會更高，但每年需要償還的本金和利息總額相對較少，可以減輕短期內的還款壓力。

需要注意的是，具體的貸款比例和利率還會受到市場環境、政策變化以及銀行內部政策的影響，因此在申請貸款前，建議詳細咨詢多家銀行并了解最新的貸款政策。