個人住房抵押貸款，是個人購房者支付一定比例的首期付款，再用所購買的住房作為抵押，向銀行申請長期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償，其價款超過應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人。

　　個人住房抵押貸款的風(fēng)險有哪些

　　1.抵押風(fēng)險

　　(1)抵押處置風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。

　　(2)抵押物價格風(fēng)險。包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。

　　2.利率風(fēng)險

　　利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。

　　3.信用風(fēng)險

　　信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。信用風(fēng)險一般包括以下幾種形式：

　　(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。

　　(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。

　　(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。

　　(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購房人，借購房之名套取金融機構(gòu)貸款的行為。