小融總結(jié)了這12年從業(yè)經(jīng)驗，匯聚了" />
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新手申請房產(chǎn)抵押貸款需知！！別再傻傻申請等個三十天了
新手申請房產(chǎn)抵押貸款需知！！別再傻傻申請等個三十天了
近期，隨著銀行貸款政策的放松，各大主流銀行及部分股份制商業(yè)銀行也針對主要業(yè)務(wù)——房產(chǎn)抵押貸款展開了新的一輪優(yōu)惠辦理活動。


小融總結(jié)了這12年從業(yè)經(jīng)驗，匯聚了
近期，隨著銀行貸款政策的放松，各大主流銀行及部分股份制商業(yè)銀行也針對主要業(yè)務(wù)——房產(chǎn)抵押貸款展開了新的一輪優(yōu)惠辦理活動。


小融總結(jié)了這12年從業(yè)經(jīng)驗，匯聚了以下要點，助還沒有怎么申請過房產(chǎn)抵押貸款的新手粉絲們成功申請！
 
 
房抵貸：適合的六大人群
 
 
中小微企業(yè)主和個體工商戶
對于需要大額資金支持日常生產(chǎn)和經(jīng)營的中小微企業(yè)主和個體工商戶來說，房產(chǎn)抵押貸無疑是最佳選擇。它不僅額度高，利率優(yōu)，還款方式靈活，還能提供較長的還款期限。
 
轉(zhuǎn)貸降息者
如果你目前的按揭利率較高，且貸款金額較大，轉(zhuǎn)貸至更低利率的房產(chǎn)抵押貸款將是一個明智的選擇，能為你節(jié)省大量利息支出。

緊急資金需求者
對于那些急需資金但賣房無果的情況，房產(chǎn)抵押貸可以快速解決資金問題，無需擔(dān)心房產(chǎn)是否按揭未結(jié)清。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)者
如果你有多筆小額貸款或高息信貸，通過房產(chǎn)抵押貸進行債務(wù)置換，可以減輕還款壓力，提高現(xiàn)金流。

投資者
對于想購買豪宅或以公司名義買房的投資者，墊資全款買房再抵押是一種節(jié)省稅費和利息的投資策略。


房屋二次抵押者
如果你的房產(chǎn)仍在按揭中，但需要額外資金，可以考慮進行房產(chǎn)二次抵押，以獲得所需資金。
 
房抵貸必看十大問題
 
 
Part.01 | 房產(chǎn)抵押貸款利息、期限、還款方式及額度是什么情況？
利息：2024年北京地區(qū)房產(chǎn)抵押貸款融資成本在2.5%-3.2%之間。


期限：最長可貸20年，支持授信10/20年。


還款方式：可選先息后本或等額本息，支持循環(huán)授信、無還本續(xù)貸。


額度：可貸房產(chǎn)評估值的7-9成。

Part.02 | 辦理周期多久？
隨著房抵業(yè)務(wù)的成熟，銀行辦理周期大大縮短，一般一周左右即可完成，最快的當(dāng)天可批貸，三天放款。


 
Part.03 | 上班族可以辦理房產(chǎn)抵押貸款？

上班族無營業(yè)執(zhí)照可選擇抵押消費貸，也可通過過戶殼公司、抵貸不一和一紙實控等方式辦理經(jīng)營貸。
 
方法一：抵押消費貸
 
房產(chǎn)抵押消費貸：需要可以上市交易的房產(chǎn)，但不需要有營業(yè)執(zhí)照，貸款可用于個人消費。資料比較簡單，一般5天就放款，因為有抵押物，對借款人征信要求相對寬松。
 
適合上班族名下沒有公司或不方便有公司，需求在300萬以內(nèi)的朋友申請。
 
 方法二：過戶新公司
 
辦理抵押貸款但是名下沒有公司時，可以找個公司過到自己名下或者新加股東就可以直接辦理。
 
注意：這里可以買一個公司到你的名下，或者你新加股東到他人公司名下，不建議去新注冊一個公司，因為銀行經(jīng)營貸對公司的成立時間有要求，通常會要求公司成立滿6個月或一年以上；
 
所以對要過戶的公司通常有以下要求：注冊一年以上，中途無變更，主營范圍和申請匹配合理，主營范圍無金融行業(yè)禁止類，公司無訴訟糾紛、無異常等。
 
這種方式適合上班族、雙職工等名下沒有公司的群體；
 
方法三：一紙實控
 
即做公司實際控制人 —— “一紙實控”
 
這種方法不需要借款人名下有可查到的公司，只要找個公司開具你是公司實際控制人的證明即可。
 
方法四：抵貸不一
 
“抵貸不一”即抵押人和借款人不同；如果我們名下有房產(chǎn)，沒有公司，可以采用他人名下公司共同借款；
 
抵貸不一分為：直系抵貸不一和非直系抵貸不一。兩種方式都可以做。其中直系抵貸不一所有銀行都認可，非直系抵貸不一部分銀行可做。
 
具體情況如下：
 
√ 直系抵貸不一：
用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母或子女的公司作為借款主體向銀行申請。
 
√非直系抵貸不一：
用你名下的房屋做抵押，用兄弟姐妹或者朋友的公司作為借款主體，向銀行申請。
· 抵貸不一這種方式比較適合企事業(yè)單位本人名下不能有公司的群體。
 
以上四種方法，可實現(xiàn)在沒有公司的情況下做房屋抵押貸款。

 
Part.04 | 按揭房產(chǎn)能否申請抵押？
按揭中的房產(chǎn)，若有剩余價值，可選擇二次抵押或過橋結(jié)清原銀行尾款后抵押。


方法一：直接拿按揭房做個二抵；


條件：


√ 房產(chǎn)的一次抵押必須為按揭
√ 借款人要有該房屋的房產(chǎn)證:
√ 房產(chǎn)面積大于40平米;
√ 房齡不超過50年;
√ 房屋可正常上市交易的商品房
√ 借款人有按期償還借款本息的能力，收入穩(wěn)定且信用良好
√ 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無任何糾紛;
√ 用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房;
√ 房產(chǎn)抵押可貸金額減去按揭余額有余值;


二次抵押消費貸: 額度上限100萬，無需有公司
二次抵押經(jīng)營貸:額度上限1000萬，需要有公司


方法評估


優(yōu)點:不用結(jié)清按揭，可以直接做二抵


缺點:二抵按揭還款需滿一年以上，普遍利率高，能提供選擇的銀行產(chǎn)品少，并不是所有銀行都能辦理且普遍利率在4.5%以上;個別行能做到3點多，但要求高。其次可貸額度小。


用于:時間緊、所需資金不是太高，回款快且收益率高的情況
正常申請流程即可。


方法二：結(jié)清按揭做一抵


流程：
第一步：向新的銀行申請抵押貸款；
第二步：銀行審批、下戶評估、出批貸函；
第三步：自有資金/過橋墊資結(jié)清尾款；
第四步：新的銀行上抵、放款；
第五步：（還清過橋資金）資金正常使用；


優(yōu)點:既降低了按揭貸款的利率，減輕了之前按揭還款的壓力，又搞定了經(jīng)營上的融資難題。


目前北京抵押經(jīng)營貸一抵能做到2.2%，相比方案一，大大減輕還款壓力，且資金可支配時間長，最長可貸20年，靈活還款可先息后本也可以等額本息，可支配資金額度大。


缺點: 如果沒有自有資金結(jié)清尾款，需要過橋，需要約提前還款，時間稍長

 
Part.05 | 可以用父母名下房產(chǎn)抵押嗎？
只要父母同意，可用父母名下房產(chǎn)進行抵押，實現(xiàn)“抵貸不一”。

 
Part.06 | 房產(chǎn)抵押貸款放款到哪里？
房產(chǎn)抵押經(jīng)營性貸款通常放款至上游企業(yè)對公賬戶，確保資金專款專用。


【什么是受托支付】

在借款人向銀行提交抵押經(jīng)營貸款申請時，銀行的貸款經(jīng)理就會詢問這筆貸款具體的用途，詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。


假如借款人用申請的抵押貸款用于購買公司生產(chǎn)所需要的原材料，在申請貸款之前，就必須要找好原材料的供應(yīng)商，并且要簽好購銷合同。借款人需要拿著購銷合同，以采購的名義向銀行申請貸款，


在銀行貸款審批通過之后，銀行就會直接將貸款打到供應(yīng)商所對應(yīng)的賬戶。


【銀行為什么要三方受托支付？】


1、確保資金用途 專款專用，就像申請按揭貸款一樣，銀行會把款打到第三方也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶中。經(jīng)營貸也是，銀行審批通過之后，會把資金打入借款人的上游企業(yè)對公賬戶中。


2.保障后續(xù)管理、規(guī)避風(fēng)險 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領(lǐng)域，那么銀行可以通過第三方賬戶追溯資金流向。當(dāng)銀行發(fā)現(xiàn)資金用途有異常，就很有可能會提前收回貸款。


【銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？】

1.三方賬戶的執(zhí)照主體經(jīng)營范圍需要和您的執(zhí)照經(jīng)營范圍符合，就是要符合交易邏輯。公司正常交易無異常，相等于提供的是公司的對公賬戶。

2.第三方收款人不能與借款人雙方有親屬關(guān)系；

3.第三方收款人不能與借款人有共同的企業(yè)信息或是占股信息；


4.有的行會要求同一個三方賬戶在本行一年內(nèi)不能出現(xiàn)兩次；

 
Part.07 | 房產(chǎn)抵押貸款放款后提前還款有違約金嗎？
 
提前還款通常無違約金。（會在借款合同中加以說明）


Part.08 | 銀行能接受多大房齡的房子？
 
不同銀行對房齡的接受程度不同，有的銀行可接受50年以上的老房齡房產(chǎn)。


但也需根據(jù)房產(chǎn)類型確定，房產(chǎn)可交易性強，房齡要求就相對寬松了。
 

 
Part.09 | 征信不好對房產(chǎn)抵押貸款影響大嗎？
 
房屋抵押貸款對征信的包容度較高，但具體情況需具體分析。


1、逾期記錄


銀行會特別關(guān)注過去24個月內(nèi)的還款記錄，尤其是是否有逾期還款的情況。連續(xù)3次或累計6次以上的逾期還款記錄可能會導(dǎo)致貸款申請被拒絕。
 


如果最近6個月內(nèi)有過逾期還款，即使已經(jīng)償還，也可能影響貸款審批結(jié)果。銀行還會檢查是否有超過90天的嚴(yán)重逾期記錄，因為這通常被視為高風(fēng)險信號。


例如，如果您在過去24個月內(nèi)有超過3次逾期超過30天的記錄，銀行可能會認為您的還款意愿不足。


2. 負債比率


銀行通常要求借款人的總負債（包括現(xiàn)有貸款、信用卡欠款等）不超過其月收入的50%。對于房貸申請，這一比例可能會更加嚴(yán)格，通常要求不超過40%。


例如，如果您的月收入為10,000元，那么您的總負債不應(yīng)超過4,000元。過高的負債比率可能使銀行認為您未來的還款能力不足。


銀行還會關(guān)注您的債務(wù)收入比（DTI），即每月應(yīng)還債務(wù)總額與月收入的比例，理想的DTI應(yīng)低于36%


3. 信用查詢次數(shù)


銀行會查看過去6個月內(nèi)信用報告的查詢次數(shù)。


如果超過4次來自不同金融機構(gòu)的硬查詢（即貸款申請或信用卡申請），銀行可能會認為您正在四處尋找資金，或者之前已經(jīng)被其他銀行拒絕過貸款。
 


過多的信用查詢次數(shù)可能會降低您的信用評分，進而影響貸款審批。例如，如果在過去3個月內(nèi)有超過5次硬查詢記錄，某些銀行可能會將您列入“高風(fēng)險”名單

Part.10 | 房產(chǎn)抵押貸款續(xù)貸會很麻煩嗎？

續(xù)貸通常較為簡單，只需過系統(tǒng)即可，但個別銀行可能需要每三年續(xù)簽一次合同。

房產(chǎn)抵押貸款作為一種靈活的融資方式，為新手指明了通往財富之路的方向。掌握這些要點，你將能夠更加自信地邁出每一步。
 
房產(chǎn)抵押貸款申請條件


房產(chǎn)抵押貸款對人的條件如上圖


下面是小融整理的關(guān)于房產(chǎn)方面的申請條件：


 
 
小提示
 
房產(chǎn)抵押貸款執(zhí)照類型怎么選呢？銀行認可哪個行業(yè)？好辦理？
 
貿(mào)易類、科技類、傳媒類是最常用的。房地產(chǎn)、金融、保險類盡量別碰，比較敏感。
 
不著急用錢的建議提前半年自己注冊一個，干凈放心。每個月有一筆流水，一張發(fā)票，連續(xù)做六個月就可以了。
 
比較著急的，就需要變更一個注冊時間滿足一年以上的公司，就可以使用了。
 
小融可以負責(zé)任地說：真實經(jīng)營的公司執(zhí)照，且滿足一年，可以辦理任何銀行的任何貸款產(chǎn)品。
相關(guān)貸款信息咨詢請撥打服務(wù)熱線：4009920072。
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