二手房商業貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

　　二手房商業貸款申請條件

　　1、具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)-65周歲(含)之間。

　　2、具有合法有效的身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效身份證明)及婚姻狀況證明。

　　3、具有良好的信用記錄和還款意愿。

　　4、具有穩定的收入來源和按時足額償遷貸款本息的能力。

　　5、具有所購住房的合同書。

　　6、具有支付所購房屋首期購房款能力。

　　7、具有貸款人認可的有效擔保。

　　8、售房人對所購房屋具有合法處置的權利，所購房屋具有房屋所有權證。

　　9、房屋產權共有的，須經房屋產權共有人出具同意轉讓的證明。

　　10、銀行規定的其他條件。

　　二手房商業貸款流程

　　1.提交二手房貸款所需材料

　　買房人需提供：身份證、戶口本、結婚證或離婚證+離婚協議或法院判決書（僅限已婚或離婚人士）、收入證明、6個月內銀行流水、貸款銀行儲蓄卡，同時也要提交購房合同，即《存量房買賣合同》

　　2.銀行對申請貸款房屋進行估價

　　一般，銀行會交由專業的機構進行評估。

　　3.銀行審批

　　審批通過后銀行會出具批貸函，向賣方證明銀行同意放款給購房人，賣方可放心將房屋過戶給購房人。

　　4.過戶

　　在實施了不動產登記制度后，現在過戶時，僅需要買賣雙方本人到不動產登記機構將原來的房產證換成不動產權證，不動產權證上直接登記購房人的名字就可以了。

　　5.將不動產權證交給銀行做抵押

　　到不動產登記部門辦理《不動產登記證明》，用以證明此房產上有銀行的抵押權，一般銀行會交給專門的機構代辦房屋抵押事項。

　　6.銀行放款

　　經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。

　　二手房商業貸款年限

　　1、二手房已使用的年限與貸款年限的和不能超過30年;

　　2、二手房的房齡不能超過15年;

　　3、貸款到期日不能超過土地使用的到期年限;

　　4、貸款期限與借款人的年齡之和不得超過60周歲。

　　影響二手房商業貸款年限因素：

　　1.借款人年齡

　　一般規定，該行還規定，貸款人的年齡和貸款期限的總和不能超過70年。也就是說，如果是貸款人年齡為55周歲，那么，所能申請的貸款貸款年限不得超過15年。

　　2.二手房房齡

　　二手房房齡越老的，所能貸款時間越短。有的城市規定，二手房貸款時，二手房房齡和貸款時限的總和不能超過30年。不過，也有一些特殊情況，如二手房位置很好，增值空間很大的，也有可能貸款期限長一點。

　　3.其他因素

　　二手房能貸多長時間，還跟該房子所處的地理位置有掛，通常，地理位置較好，交通方便增值空間大的二手房貸款年限會比地理位置不好的二手房貸款期限長一些。

　　二手房商業貸款的額度

　　二手房申請銀行貸款額度，受貸款首付比例的影響，通常不能超過房屋總價減去首付款之差。

　　舉個例子：

　　總價100萬的房子，首付30%，那么，可貸額度=100萬-100X30%=70萬

　　首付比例會根據樓市的狀況進行調整，限購城市和非限購城市會不同，同一地區不同銀行也有可能不同，建議購房者要全面了解購房地銀行房貸政策，選擇最合適的銀行申請貸款。

　　此外，還受到借款人還款能力、房屋房齡、個人征信等因素影響。

　　借款人還款能力

　　這里說的還款能力，主要是指貸款人的月收入，因為月收入最直觀的體現了借款人的還貸能力，貸款額度與月收入之間的關系可參照下面的公式：

　　房屋房齡

　　銀行發放貸款時，會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20-25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會被降低，遇到嚴格的銀行干脆被拒貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。

　　個人征信

　　個人征信可以說是銀行考量借款人的重要標準之一，征信良好是獲得優惠利率和貸款的前提條件，有銀行會考察借款人2年內的信用卡征信記錄，和5年內的貸款征信記錄，有的銀行會看更長時期內的征信，要求會有差異，連續3次、累計6次逾期的嚴重征信不良情況有可能造成貸款被拒。