二手房商業(yè)貸款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購(gòu)買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。

　　二手房商業(yè)貸款申請(qǐng)條件

　　1、具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)-65周歲(含)之間。

　　2、具有合法有效的身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效身份證明)及婚姻狀況證明。

　　3、具有良好的信用記錄和還款意愿。

　　4、具有穩(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額償遷貸款本息的能力。

　　5、具有所購(gòu)住房的合同書。

　　6、具有支付所購(gòu)房屋首期購(gòu)房款能力。

　　7、具有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

　　8、售房人對(duì)所購(gòu)房屋具有合法處置的權(quán)利，所購(gòu)房屋具有房屋所有權(quán)證。

　　9、房屋產(chǎn)權(quán)共有的，須經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)共有人出具同意轉(zhuǎn)讓的證明。

　　10、銀行規(guī)定的其他條件。

　　二手房商業(yè)貸款流程

　　1.提交二手房貸款所需材料

　　買房人需提供：身份證、戶口本、結(jié)婚證或離婚證+離婚協(xié)議或法院判決書（僅限已婚或離婚人士）、收入證明、6個(gè)月內(nèi)銀行流水、貸款銀行儲(chǔ)蓄卡，同時(shí)也要提交購(gòu)房合同，即《存量房買賣合同》

　　2.銀行對(duì)申請(qǐng)貸款房屋進(jìn)行估價(jià)

　　一般，銀行會(huì)交由專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

　　3.銀行審批

　　審批通過后銀行會(huì)出具批貸函，向賣方證明銀行同意放款給購(gòu)房人，賣方可放心將房屋過戶給購(gòu)房人。

　　4.過戶

　　在實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，現(xiàn)在過戶時(shí)，僅需要買賣雙方本人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將原來的房產(chǎn)證換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上直接登記購(gòu)房人的名字就可以了。

　　5.將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證交給銀行做抵押

　　到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán)，一般銀行會(huì)交給專門的機(jī)構(gòu)代辦房屋抵押事項(xiàng)。

　　6.銀行放款

　　經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。

　　二手房商業(yè)貸款年限

　　1、二手房已使用的年限與貸款年限的和不能超過30年;

　　2、二手房的房齡不能超過15年;

　　3、貸款到期日不能超過土地使用的到期年限;

　　4、貸款期限與借款人的年齡之和不得超過60周歲。

　　影響二手房商業(yè)貸款年限因素：

　　1.借款人年齡

　　一般規(guī)定，該行還規(guī)定，貸款人的年齡和貸款期限的總和不能超過70年。也就是說，如果是貸款人年齡為55周歲，那么，所能申請(qǐng)的貸款貸款年限不得超過15年。

　　2.二手房房齡

　　二手房房齡越老的，所能貸款時(shí)間越短。有的城市規(guī)定，二手房貸款時(shí)，二手房房齡和貸款時(shí)限的總和不能超過30年。不過，也有一些特殊情況，如二手房位置很好，增值空間很大的，也有可能貸款期限長(zhǎng)一點(diǎn)。

　　3.其他因素

　　二手房能貸多長(zhǎng)時(shí)間，還跟該房子所處的地理位置有掛，通常，地理位置較好，交通方便增值空間大的二手房貸款年限會(huì)比地理位置不好的二手房貸款期限長(zhǎng)一些。

　　二手房商業(yè)貸款的額度

　　二手房申請(qǐng)銀行貸款額度，受貸款首付比例的影響，通常不能超過房屋總價(jià)減去首付款之差。

　　舉個(gè)例子：

　　總價(jià)100萬的房子，首付30%，那么，可貸額度=100萬-100X30%=70萬

　　首付比例會(huì)根據(jù)樓市的狀況進(jìn)行調(diào)整，限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市會(huì)不同，同一地區(qū)不同銀行也有可能不同，建議購(gòu)房者要全面了解購(gòu)房地銀行房貸政策，選擇最合適的銀行申請(qǐng)貸款。

　　此外，還受到借款人還款能力、房屋房齡、個(gè)人征信等因素影響。

　　借款人還款能力

　　這里說的還款能力，主要是指貸款人的月收入，因?yàn)樵率杖胱钪庇^的體現(xiàn)了借款人的還貸能力，貸款額度與月收入之間的關(guān)系可參照下面的公式：

　　房屋房齡

　　銀行發(fā)放貸款時(shí)，會(huì)考察貸款房屋的房齡，通常要求是20-25年，比較寬松的會(huì)要求30年，較為嚴(yán)格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會(huì)被降低，遇到嚴(yán)格的銀行干脆被拒貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。

　　個(gè)人征信

　　個(gè)人征信可以說是銀行考量借款人的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，征信良好是獲得優(yōu)惠利率和貸款的前提條件，有銀行會(huì)考察借款人2年內(nèi)的信用卡征信記錄，和5年內(nèi)的貸款征信記錄，有的銀行會(huì)看更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的征信，要求會(huì)有差異，連續(xù)3次、累計(jì)6次逾期的嚴(yán)重征信不良情況有可能造成貸款被拒。