二手房商業(yè)貸款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí),自己支付一定比例首付款,其余部分以要購(gòu)買的房產(chǎn)作為抵押,向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。
二手房商業(yè)貸款申請(qǐng)條件
1、具有完全民事行為能力的自然人,年齡在18(含)-65周歲(含)之間。
2、具有合法有效的身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效身份證明)及婚姻狀況證明。
3、具有良好的信用記錄和還款意愿。
4、具有穩(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額償遷貸款本息的能力。
5、具有所購(gòu)住房的合同書。
6、具有支付所購(gòu)房屋首期購(gòu)房款能力。
7、具有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。
8、售房人對(duì)所購(gòu)房屋具有合法處置的權(quán)利,所購(gòu)房屋具有房屋所有權(quán)證。
9、房屋產(chǎn)權(quán)共有的,須經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)共有人出具同意轉(zhuǎn)讓的證明。
10、銀行規(guī)定的其他條件。
二手房商業(yè)貸款流程
1.提交二手房貸款所需材料
買房人需提供:身份證、戶口本、結(jié)婚證或離婚證+離婚協(xié)議或法院判決書(僅限已婚或離婚人士)、收入證明、6個(gè)月內(nèi)銀行流水、貸款銀行儲(chǔ)蓄卡,同時(shí)也要提交購(gòu)房合同,即《存量房買賣合同》
2.銀行對(duì)申請(qǐng)貸款房屋進(jìn)行估價(jià)
一般,銀行會(huì)交由專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
3.銀行審批
審批通過后銀行會(huì)出具批貸函,向賣方證明銀行同意放款給購(gòu)房人,賣方可放心將房屋過戶給購(gòu)房人。
4.過戶
在實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)登記制度后,現(xiàn)在過戶時(shí),僅需要買賣雙方本人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將原來的房產(chǎn)證換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上直接登記購(gòu)房人的名字就可以了。
5.將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證交給銀行做抵押
到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》,用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán),一般銀行會(huì)交給專門的機(jī)構(gòu)代辦房屋抵押事項(xiàng)。
6.銀行放款
經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款,辦妥有關(guān)手續(xù)后,貸款行按照借款合同約定,將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。
二手房商業(yè)貸款年限
1、二手房已使用的年限與貸款年限的和不能超過30年;
2、二手房的房齡不能超過15年;
3、貸款到期日不能超過土地使用的到期年限;
4、貸款期限與借款人的年齡之和不得超過60周歲。
影響二手房商業(yè)貸款年限因素:
1.借款人年齡
一般規(guī)定,該行還規(guī)定,貸款人的年齡和貸款期限的總和不能超過70年。也就是說,如果是貸款人年齡為55周歲,那么,所能申請(qǐng)的貸款貸款年限不得超過15年。
2.二手房房齡
二手房房齡越老的,所能貸款時(shí)間越短。有的城市規(guī)定,二手房貸款時(shí),二手房房齡和貸款時(shí)限的總和不能超過30年。不過,也有一些特殊情況,如二手房位置很好,增值空間很大的,也有可能貸款期限長(zhǎng)一點(diǎn)。
3.其他因素
二手房能貸多長(zhǎng)時(shí)間,還跟該房子所處的地理位置有掛,通常,地理位置較好,交通方便增值空間大的二手房貸款年限會(huì)比地理位置不好的二手房貸款期限長(zhǎng)一些。
二手房商業(yè)貸款的額度
二手房申請(qǐng)銀行貸款額度,受貸款首付比例的影響,通常不能超過房屋總價(jià)減去首付款之差。
舉個(gè)例子:
總價(jià)100萬的房子,首付30%,那么,可貸額度=100萬-100X30%=70萬
首付比例會(huì)根據(jù)樓市的狀況進(jìn)行調(diào)整,限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市會(huì)不同,同一地區(qū)不同銀行也有可能不同,建議購(gòu)房者要全面了解購(gòu)房地銀行房貸政策,選擇最合適的銀行申請(qǐng)貸款。
此外,還受到借款人還款能力、房屋房齡、個(gè)人征信等因素影響。
借款人還款能力
這里說的還款能力,主要是指貸款人的月收入,因?yàn)樵率杖胱钪庇^的體現(xiàn)了借款人的還貸能力,貸款額度與月收入之間的關(guān)系可參照下面的公式:
房屋房齡
銀行發(fā)放貸款時(shí),會(huì)考察貸款房屋的房齡,通常要求是20-25年,比較寬松的會(huì)要求30年,較為嚴(yán)格的只有15年或10年,房齡大的二手房貸款額度可能會(huì)被降低,遇到嚴(yán)格的銀行干脆被拒貸,可以說房齡越短,越容易獲得貸款,且額度也比房齡較大的高。
個(gè)人征信
個(gè)人征信可以說是銀行考量借款人的重要標(biāo)準(zhǔn)之一,征信良好是獲得優(yōu)惠利率和貸款的前提條件,有銀行會(huì)考察借款人2年內(nèi)的信用卡征信記錄,和5年內(nèi)的貸款征信記錄,有的銀行會(huì)看更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的征信,要求會(huì)有差異,連續(xù)3次、累計(jì)6次逾期的嚴(yán)重征信不良情況有可能造成貸款被拒。