住房商業貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款（抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式）。

　　住房商業貸款分類

　　一、按期限分為短期貸款、中期貸款、長期貸款。

　　短期貸款，系指貸款期限在1年以內（含1 年）的貸款。

　　中期貸款，系指貸款期限在1年以上至5年以下（含5年）的貸款

　　長期貸款，系指貸款期限5年（不含5年）以上的貸款。

　　二、按貸款方式分為信用貸款、擔保貸款（保證貸款、抵押貸款、質押貸款）、票據貼現三種。

　　（一）信用貸款，系指以借款人的信譽作保證而發放的貸款。

　　（二）擔保貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》而發放的保證貸款、抵押貸款和質押貸款。

　　1.保證貸款，系指由借款人提供經本公司認可的保證人，按《擔保法》規定的保證方式，由保證人承諾在借款人不能償還貸款本息時，按借款合同約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發放的貸款。

　　2.抵押貸款，系指按《擔保法》規定的抵押方式，以借款人或第三人的財產作為抵押物并經本公司認可而發放的貸款。

　　3.質押貸款，系指按《擔保法》規定的質押方式，以借款人或第三人的動產或權利作為質押物并經本公司認可而發放的貸款。

　　（三）票據貼現，系指本公司以購買借款人未到期的銀行承兌匯票的方式而發放的貸款。

　　貸款期限：財務公司的貸款期限一般不超過5年；貼現期限最長不超過6個月，貼現期限從貼現之日起到單據到期之日止。

　　住房商業貸款條件

　　1、具有合法有效的身份證明。

　　本市居民的身份證、戶口薄；外省市居民除身份證、戶口薄外，還需提供所在地戶籍管理部門提供的戶籍證明或暫住證；境外人士提供護照；未滿18周歲需提供出生證或獨生子女證。

　　2、必須有穩定合法的經濟收入，能夠提供相應的收入和資產證明。

　　收入證明由借款人所在的工作單位出具，加蓋公司人事章或公章加營業執照復印件；個體戶、私營、民營借款人可提供近三個月稅票和營業執照復印件；所開具的月收入超過2000元人民幣的，應提供稅單或其他資產證明（銀行存單、有價證券、投資證明、房產等）

　　3、具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。

　　4、與賣方簽定有效的購房合同或購房協議。

　　5、支付了規定比例的首付款(一般是不低于所購房屋總價的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。

　　6、貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。

　　7、貸款銀行規定的其他條件。

　　住房商業貸款流程

　　流程第一步：遞交申請及材料

　　當您簽好房屋買賣合同后就可以向銀行申請辦理房貸了，一般而言，無論是一手房貸款還是二手房貸款，在選定了貸款銀行后（如果借款人還不知道自己應該選哪家銀行辦理房貸，推薦使用【銀率】網的人民幣商業房貸查詢），首先要將自己的申請材料遞交給負責房貸業務的銀行客戶經理（如果是公積金貸款，那么遞交材料的對象就是公積金管理中心）。

　　流程第二步：銀行受理調查

　　在貸款銀行或是公積金管理中心接收了借款人的材料后，就會對借款人進行審核，商業貸款正常情況下１５個工作日。最長不超過１個月；公積金貸款一般都在１個月左右。最長為1.5個月。

　　流程第三步：銀行核實審批

　　一般而言，銀行在收到借款人的貸款申請后會從以下幾個方面進行審核：

　　1.房子的情況

　　這一條主要是針對二手房貸款而言，因為房貸是以房子作為抵押物的，而二手房不同于一手房，不同房齡不同質量的房子其價值必然也不同。雖然會有專門的評估公司為二手房做評估，但是對于房齡比較老的房子，一般超過２０年以上的，銀行就不會再發放貸款了，一些購買老公房的借款人需要特別注意這一點。

　　2.借款人的資質

　　因為房貸屬于長期貸款，一般要長達３０年之久，銀行為了保證自己的安全性，會嚴格審查借款人的各種資質。首先是個人信用。如果借款人在央行的征信系統中出現連續三次或一共六次以上的不良記錄，那么不管借款人收入多高，基本上是辦不了貸款了。隨著中國開始步入信用時代，大家一定要保護好自己的個人信用，如果借款人此前有過逾期情況或是不確定自己的信用情況，可以持本人身份證到央行查詢。

　　其次是借款人的還款能力。通常情況下，如果借款人的月供超過了收入的一半以上，那么基本上是不會獲得貸款審批的。

　　流程第四步：雙方辦理相關房貸手續

　　房貸辦理流程第五步：銀行發放貸款

　　一手房的貸款發放：在借款人貸款審核通過后，銀行將貸款金額發放到開發商賬戶。銀行或開發商通知借款人領取相關證件，并按規定償還貸款。?注意事項：借款人領取貸款合同、還款明細以及還款賬戶銀行卡（折），按照規定期日開始償還貸款。

　　二手房的貸款發放：銀行在收到買方遞交的契稅票復印件和領證通知單原件后，在三個工作日內，將貸款金額發放到賣方提供的賬戶中。

　　住房商業貸款額度

　　住房商業貸款額度怎么算？商業貸款最高額度是多少？住房商業貸款額度一般跟申請貸款人的銀行流水、收入證明、房屋總價等因素相關。

　　根據還款能力確定貸款額度的公式如下：

　　可貸額度=家庭月收入減去生活費用等開支后的還款能力/相應貸款年限的每萬元月還款額

　　例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用融360房貸計算器計算得出

　　貸款1萬元的月還款額為53.07

　　可貸款額度=（10000-3000）/53.07=131.9萬元

　　以上公式僅供參考，具體以銀行最終的審批為準。按現在銀行的規定，單筆貸款無最高限額，但銀行根據借款人每月還款能力進行測算確定最高貸款額度，并且不超過總房價的70%，非限購城市有銀行要求不超過80%。

　　住房商業貸款利息

　　2015年10月24日后申請房貸的可按最新的4.9%利率(5年至30年)計算。公積金方面，由于2015年10月24日的降息中，個人住房公積金貸款利率未作調整，公積金貸款利率今年經歷了4次下調，五年以上個人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

　　而在銀行沒有進一步的調整之前2016年買房貸款利率仍是如此!

　　由于銀行多數按照次年調息來執行，所以很多在貸款利率調整之前就已經貸款的朋友，在2016年1月1日開始，買房貸款利率會調整為最新利率。

　　例：一套房子，100平方，10000每平方，首付三成，按揭貸款20年，月供多少，總利息多少?

　　可知房價總共是100萬，首付30萬，按揭70萬，20年期限。按照如今基準利率6.55%，小編為大家介紹一下兩種還貸計算方式：等額本息以及等額本金。

　　住房商業貸款利息計算

　　1、等額本息法：計算公式

　　月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

　　式中n表示貸款月數，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個月)

　　月利率=年利率/12

　　總利息=月還款額*貸款月數-本金

　　經計算：月還款額為5239.64元(每月相同)。還款總額為1257513.09元，總利息為557513.09元。

　　2、等額本金法：計算公式

　　月還款額=本金/n+剩余本金*月利率

　　總利息=本金*月利率*(貸款月數/2+0.5)

　　經計算：第一個月還款額為6737.50元(以后逐月減少，越還越少)，最后一個月還款額為2932.59元。還款總額為1160410.42元，總利息為460410.42元。

　　以上兩種方法相比較，等額本金法比等額本息法少還97102.66元。