根據最新的統計數據，南京二手房市場在2024年的表現異?；鸨?。11月份，南京二手房成交量達到了11,122套，比10月份創下新高，主要得益于房東降價和老舊小區的推動。這一成績不僅超過了往年的水平，甚至比2021年市場最好的時候還要火爆。截至11月底，南京二手房累計成交量已經達到了89,011套，預計全年成交有望逼近10萬套。
很多有多余房產的粉絲后臺詢問黃老師五大行房產抵押貸款條件有哪些（想考慮房產抵押周轉一下，以謀求家庭或企業經營）
下面，跟著黃老師一起來看看五大行的辦理條件相關內容：貸款申請條件基本要求在五大銀行申請房屋抵押貸款，首先需要滿足以下基本條件：
年齡限制：借款人和抵押人的年齡需在18-65歲之間，確保有足夠的還款能力。
公司要求：擁有公司股權比例不低于10%，公司成立滿一年，股東入股滿一年。
房屋條件：房屋年齡不超過30年，類型通常為住宅。
實體經營：具備一定實體經營的痕跡，顯示借款人有穩定的收入來源。
征信記錄：良好的征信記錄，無大額負債。
貸款用途：明確的貸款用途，確保資金不被違規使用。
銀行特點對比不同的銀行在貸款業務上各有側重，以下是五大銀行的優勢和特點對比：

銀行選擇建議根據不同的需求和條件，以下是一些建議：
GS銀行：如果借款人條件不錯，利率在3.3%左右、期限為10年、一年一歸本、額度達到1000萬的貸款申請，建議選擇工商銀行。
NY銀行：想要在政策窗口期獲得優惠利率的客戶，可以選擇農業銀行。
JS銀行：對于想要嘗試一些新業務且對利率較為敏感的客戶，可以選擇建設銀行。
注意事項（房產方面）：

1.產權不清晰或有爭議：如果房產的所有權證明不完整，或者存在多方聲稱擁有該房產的權利，這種產權的不確定性會增加銀行的風險。
比如，如果房產正在進行繼承糾紛，或者購房合同存在法律問題，銀行可能會拒絕接受該房產作為抵押品。
2.房產上有法律限制：法律限制可能包括房產被法院查封、凍結，或者已經作為其他債務的抵押。
這類情況通常涉及到債務糾紛、法律訴訟或者稅務問題，直到這些問題解決前，房產不能用于抵押。

3.房屋產權到期問題：在一些國家和地區，房產的產權是有時間限制的，如中國的商品房產權年限最長為70年。接近產權到期的房產可能因為殘余產權年限過短而難以抵押。
4.特定類型的房產：特定類型的房產，如福利房、經濟適用房等政策性住宅，通常有嚴格的轉讓和抵押限制，因為這些房產旨在滿足低收入家庭的住房需求，不鼓勵投資或商業使用。
5.房齡過老：銀行對房齡有明確的要求，因為房屋的維護狀況和剩余使用年限直接影響其價值。房齡過老的房屋可能需要昂貴的維修，且未來價值下降的風險更高。
6.房屋所在位置問題：房屋位于偏遠地區或銀行認定的高風險區域，可能因為市場需求低、災害風險高等因素而難以抵押。銀行通常偏好位于經濟活躍、房產市場穩定的區域的房產。
7.房屋用途不符合要求：商業用途的房產，如辦公樓、商鋪等，可能因為其收益的不確定性和市場波動性較大而不被銀行接受。銀行通常更傾向于抵押住宅性質的房產，因為這類房產的市場更加穩定，風險較低。五大國有銀行在貸款業務方面都有各自的優勢和特點。借款人可以根據自身的情況和需求選擇合適的銀行進行貸款申請。

需要注意的是，銀行產品的要素有時效性，本文所提供的數據和細節可能不完全真實且長期有效。最終決策應以銀行官方公開信息渠道為準。
接下來詳細聊聊怎么辦理，中間涉獵的流程有哪些？

第一步：貸前確認 

在申請房產抵押消費貸款或房產抵押經營貸款之前，以下關鍵問題需提前核實：  你的年齡是否符合貸款要求？ 你的征信記錄是否達到貸款標準？ 你是否具備充足的還款能力？ 你能否提供符合條件的可抵押房產？ 你計劃申請的貸款額度是多少？ 你能接受的貸款利率范圍如何？ 你希望申請的貸款期限是多長？ 你偏好的還款方式是什么？ 你的配偶及其他房產共有人是否同意抵押？  

若上述問題均得到肯定回答，便可著手準備貸款所需資料。 若征信記錄存在瑕疵，例如當前有逾期記錄，或名下有小額貸款及網貸筆數較多，建議盡快結清，必要時甚至可求助于金融機構墊資，以免因此被貸款機構直接拒絕。 

第二步：貸款材料準備 
通常，房產抵押消費貸款僅需提供個人材料，而房產抵押經營貸款則需同時提供個人及關聯企業的相關材料。 個人材料包括：  夫妻雙方的身份證、戶口簿 結婚證/離婚證/單身證明 收入證明 半年銀行流水 產權證明（房產證、土地使用證）  

注意事項： 若采用親友的房產進行抵押，即存在抵貸不一的情況，需額外提供相關證明文件。 
企業所需材料清單： 所需提交的企業文件包括但不限于：營業執照正副本、稅務登記證正副本、開戶許可證、企業簡介、法定代表人及股東身份證復印件及簡歷、公司章程（含章程、章程修正案、股東決議書）、驗資報告、財務報表（涵蓋前兩年及至今月份）、銀行流水賬單（至少半年）、近三個月的完稅證明，以及與上下游合作伙伴的購銷合同等。 
注意事項： 如無關聯公司，需提前著手注冊或進行公司殼體的轉讓。鑒于不同貸款機構對于申請人持有或關聯企業的期限要求各異，務必預留充足時間以應對。 

第三步：確定貸款方案

 此步驟的核心在于選擇合適的貸款機構。一般而言，銀行貸款以其低利率、較長的貸款期限、嚴格的審核流程及相對較慢的放款速度（通常在15至30個工作日內）為特點；而小額貸款公司則提供稍高利率、較短貸款期限、較為寬松的審核條件，但放款速度較快，通常在1至7個工作日內完成。 

PS：不同銀行之間存在政策差異，例如某些銀行更青睞優質抵押物，而其他銀行可能更注重借款人本身的資質。類似地，小額貸款公司之間也存在此類區分。 為確保篩選出最匹配的貸款方案，必須依據個人貸款資質及貸款產品的具體要求，進行綜合考量與對比。 經過一番周密的篩選，無論是自行操作還是通過貸款中介，一旦成功匹配到合適的貸款方案，即可進入下一環節。 

企業所需材料清單如下：營業執照正副本、稅務登記證正副本、開戶許可證、企業簡介、法定代表人及股東身份證復印件與簡歷、公司章程（含章程及其修正案、股東決議書）、驗資報告、近兩年及本年度至今的財務報表、銀行流水記錄（半年以上）、近三個月的完稅證明、以及上下游購銷合同等。 
注意事項： 如若企業名下無關聯公司，須提前進行公司注冊或殼公司轉讓。鑒于不同貸款機構對于申請人持有或關聯企業的時間要求各異，務必預留充裕時間以備審核。 


第四步：向貸款機構提出申請。 

這一步相對最為簡單，確認好選擇的貸款機構，直接提交之前準備好的材料就好。然后等待貸款機構初審就好，初審通過之后，會通知你進入下一步。
注意：切記，面對銀行客戶經理時一定不要胡言亂語，不管你真實貸款用途是什么，一定要按照個人消費和企業經營正常用途。這個時候不能太實誠，別什么買房、炒股、投資之類的真實用途一五一十的全抖落給貸款機構。

第五步，下戶核查與房產評估

貸款機構會根據貸款申請人提供的房產地址與企業經營地址上門進行核查，主要核查房產證信息與企業經營狀況的真實性，并對房屋價值進行評估。部分銀行需要委托評估公司上門拍照并給出評估值。

注意：如果房產評估價值低于貸款申請人的預期，可以直接拒絕當前貸款機構，并另行選擇其他銀行。

第六步，簽訂貸款合同（面簽）
若貸款機構經過風控審查之后認定貸款申請人的各項條件基本符合，并通過最終審批，便會通知貸款申請人到指定網點簽訂《借款合同》。
貸款機構與貸款申請人在《借款合同》中約定貸款種類、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權利與義務、違約責任、糾紛處理等細節問題。
注意：此時雖然仍舊可以終止貸款申請，但征信上都已經增加了機構查詢次數。

第七步，辦理抵押登記

完成《借款合同》簽訂之后，貸款機構會和貸款申請人約定日期到不動產登記中心（房管所）辦理抵押登記手續。
此時，需要貸款申請人準備好產權所有人的身份證原件、房產證原件。抵押登記辦理完成，貸款申請人直接將他項權利證交給貸款機構，之后等待貸款機構放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，貸款機構會根據貸款申請人提供的借款用途合同上所指定的賬號放款。
如果是企業經營貸款，貸款申請人可以根據借款合同辦理提款手續，按合同計劃一次或多次提款。