隨著一系列促進(jìn)消費(fèi)政策的出臺(tái)，包括降低首付比例、減少貸款利率以及提供購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，南京二手房市場(chǎng)逐漸“熱”起來了。
部分粉絲詢問小房當(dāng)前南京房貸利率以及有沒有什么好的貸款產(chǎn)品（急于變現(xiàn)資金經(jīng)營(yíng)公司）

房房：當(dāng)前南京房貸利率1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%；當(dāng)前優(yōu)惠貸款方式——房產(chǎn)抵押，年底優(yōu)惠貸款利率產(chǎn)品多。
（官方數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手房網(wǎng)簽面積達(dá)到了108.48萬平方米，創(chuàng)下今年以來月度最高值，環(huán)比增長(zhǎng)11.9%，備案成交88.89萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.3%。與去年同期相比，成交量也有顯著提升）

但，也有部分粉絲在申請(qǐng)過程中遇到一些疑問。下面，小房將針對(duì)借款人常見的疑問進(jìn)行解答，幫助粉絲們更好地理解房產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)知識(shí)。

房產(chǎn)抵押貸款能用來做什么？
房產(chǎn)抵押貸款的用途多種多樣，主要包括以下三個(gè)方面：
1、降息轉(zhuǎn)貸：早年辦理的抵押貸款或按揭貸款利率較高，現(xiàn)在的抵押貸款利率已降至較低水平（當(dāng)前已低至2.2%)

通過轉(zhuǎn)貸，可以降低利息支出。
2、增額轉(zhuǎn)貸：當(dāng)現(xiàn)有房產(chǎn)的按揭貸款余額較低或擁有全款房產(chǎn)時(shí)，可以通過房產(chǎn)抵押貸款來獲得更多的資金，用于投資或其他應(yīng)急需求。
3、買房：利用房產(chǎn)抵押貸款買房，可以節(jié)省稅費(fèi)支出。抵押貸款的利率通常較低，通過全款買房再抵押，可以有效降低購(gòu)房成本。

為什么我的房產(chǎn)估值和市場(chǎng)上的還不一樣？

房產(chǎn)估值與市場(chǎng)價(jià)值之間存在差異，主要是因?yàn)殂y行在審批房產(chǎn)抵押貸款時(shí)會(huì)綜合考慮多個(gè)因素：

1、房屋估值：房產(chǎn)抵押貸款的額度通常為房產(chǎn)估值的60%-70%。房屋面積、周邊設(shè)施、房屋裝修等因素都會(huì)影響房產(chǎn)估值。

2、還款能力：銀行會(huì)要求借款人提供工資證明和流水情況，以確保借款人有足夠的還款能力。

3、個(gè)人征信：個(gè)人征信情況也會(huì)影響房產(chǎn)抵押貸款的審批。良好的征信記錄有助于獲得更優(yōu)惠的貸款條件：

（1）無逾期或僅有輕微逾期

良好的征信報(bào)告中不應(yīng)該存在嚴(yán)重的逾期還款記錄。根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定，“連三累六”是判斷是否進(jìn)入黑名單的標(biāo)準(zhǔn)之一，即連續(xù)三個(gè)月逾期或近兩年內(nèi)累計(jì)六次逾期。這意味著如果一個(gè)人在過去兩年中有超過五次的逾期還款記錄，尤其是連續(xù)三個(gè)月未按時(shí)還款，那么他的信用狀況可能會(huì)被認(rèn)為較差。
對(duì)于偶爾出現(xiàn)的一次性短期逾期（如1-30天），只要及時(shí)補(bǔ)繳，并不會(huì)對(duì)整體信用評(píng)分造成太大影響，但頻繁發(fā)生則會(huì)影響。

（2）合理的負(fù)債率

合理的負(fù)債率是指?jìng)€(gè)人總負(fù)債與總資產(chǎn)的比例保持在一個(gè)健康的范圍內(nèi)。通常建議個(gè)人的負(fù)債不應(yīng)超過其收入的70%，超過70%則可能被認(rèn)為是較高的負(fù)債水平，這會(huì)增加貸款審批難度。
例如，如果你每月固定收入為1萬元人民幣，那么你的月度償還債務(wù)本息總額不宜超過7000元。
此外，信用卡使用額度也應(yīng)控制在授信額度的80%以內(nèi)，避免過度透支

（3）適度的信用賬戶數(shù)量

持有適量而非過多的信用卡或其他形式的信貸產(chǎn)品是理想的選擇。一般來說，持有不超過5張信用卡是比較合適的數(shù)量，每張卡的使用頻率應(yīng)該適中，盡量做到小額多筆消費(fèi)。
過多的信用賬戶不僅增加了管理難度，也可能讓放貸機(jī)構(gòu)認(rèn)為你存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4） 有限的硬查詢次數(shù)

“硬查詢”指的是當(dāng)您申請(qǐng)貸款或信用卡時(shí)，放貸機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)您的信用報(bào)告進(jìn)行查詢。如果短時(shí)間內(nèi)有多次硬查詢記錄，可能會(huì)被解讀為您正在經(jīng)歷資金緊張的局面，從而影響到未來的貸款申請(qǐng)成功率。因此，盡量減少不必要的貸款申請(qǐng)是非常重要的。正常情況下，一年內(nèi)不超過6次的硬查詢被認(rèn)為是合理的
（5） 非空白的信用歷史
一個(gè)完全空白的信用檔案并不利于獲得貸款審批，因?yàn)槿狈ψ銐虻男畔碓u(píng)估一個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)。相反，擁有至少一年以上的良好信用記錄，比如按時(shí)償還信用卡賬單或按揭貸款，可以幫助建立積極的形象。即使曾經(jīng)有過小規(guī)模的逾期情況，但如果之后能夠保持良好的還款習(xí)慣，同樣可以逐步改善信用狀況。

（6）積極的公共記錄
除了金融交易外，某些非金融性質(zhì)的信息也會(huì)被納入征信系統(tǒng)，如稅務(wù)繳納情況、社會(huì)保障繳費(fèi)記錄等。這些正面的公共記錄能夠進(jìn)一步增強(qiáng)個(gè)人信用形象。例如，按時(shí)足額繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等都會(huì)對(duì)個(gè)人信用產(chǎn)生正面作用。

（7）沒有不良法律記錄
最后，任何涉及違法活動(dòng)或者民事訴訟敗訴的經(jīng)歷都可能導(dǎo)致個(gè)人被列入失信被執(zhí)行人名單，這對(duì)個(gè)人信用的影響極為不利。確保自己遵守法律法規(guī)，避免成為所謂的“老賴”，是維持良好征信不可或缺的一部分

個(gè)人和公司流水怎么規(guī)劃？

在申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，流水規(guī)劃是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。以下是一些建議：
如果個(gè)人流水不足，可以考慮使用個(gè)人流水替代企業(yè)對(duì)公流水，但要注意流水的真實(shí)性和合法性。
對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸，如果公司流水不符合銀行申請(qǐng)條件，可以提前規(guī)劃，俗稱“養(yǎng)流水”。可以通過提前走幾筆進(jìn)賬來提高公司的流水。
銀行認(rèn)定的流水包括工資流水、轉(zhuǎn)賬流水、存款流水、公積金流水等。合理規(guī)劃各類流水，有助于提高貸款審批的通過率。

什么樣的人適合辦房產(chǎn)抵押？
房產(chǎn)抵押貸款適合以下幾類人群：
1、企業(yè)主、個(gè)體工商戶：用于公司的日常生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，利率低，額度高。
2、轉(zhuǎn)貸人群：早年按揭利率較高的客戶，通過轉(zhuǎn)貸可以節(jié)省利息支出。
3、急于用錢，一時(shí)難以賣房的人群：抵押貸款申請(qǐng)時(shí)間較短，可以快速獲得資金。
4、信貸、小貸網(wǎng)貸多的客戶：通過房產(chǎn)抵押貸款，可以整合多筆債務(wù)，降低利息支出。
5、全款買房再抵押的人群：通過全款購(gòu)入房產(chǎn)，再做抵押貸，節(jié)省購(gòu)房成本。
6、征信有瑕疵的客戶：房產(chǎn)抵押貸款相對(duì)友好，即使征信記錄有瑕疵也有可能獲得貸款。
7、需要增加流動(dòng)資金的人群：通過房產(chǎn)抵押貸款，可以獲得一筆隨時(shí)可支用的現(xiàn)金。

房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款和消費(fèi)貸有什么區(qū)別

房產(chǎn)抵押貸款主要分為房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款和房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款兩大類別。
以上海地區(qū)為例，單筆抵押經(jīng)營(yíng)貸款的最高額度可以達(dá)到4000萬元，而抵押消費(fèi)貸款的最高額度則定格在500萬元。以下，我們將詳細(xì)探討這兩種貸款方式的顯著差異：
用途差異：經(jīng)營(yíng)貸款：旨在支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)用于資金周轉(zhuǎn)、原料采購(gòu)、生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大等經(jīng)營(yíng)性需求。消費(fèi)貸款：主要用于個(gè)人消費(fèi)需求，如家居裝修、購(gòu)車、旅游度假、教育支出等。
額度對(duì)比：經(jīng)營(yíng)貸款：額度相對(duì)較高，通常可達(dá)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%-90%，最高額度可達(dá)數(shù)千萬。消費(fèi)貸款：額度相對(duì)較低，一般不超過300萬元，雖然某些銀行可能提供更高額度，但并不常見。

利率分析：經(jīng)營(yíng)貸款：年化利率相對(duì)較低，一般在2.3%-5%之間，且在享受政策支持時(shí)可能更低。消費(fèi)貸款：年化利率相對(duì)較高，通常在3%-4%之間。

銀行接受度：經(jīng)營(yíng)貸款：幾乎所有銀行均提供此類貸款服務(wù)。消費(fèi)貸款：僅有少數(shù)銀行提供此項(xiàng)服務(wù)。

還款方式： 兩者均提供等額本息、等額本金、先息后本等多種還款方式。然而，經(jīng)營(yíng)貸款可能提供更加靈活的還款選項(xiàng)，如隨借隨還、無還本續(xù)貸等。

審核條件：經(jīng)營(yíng)貸款：側(cè)重于審查企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和借款人的資質(zhì)。消費(fèi)貸款：更注重借款人的個(gè)人信用和還款能力。

適用人群：經(jīng)營(yíng)貸款：適用于公司法人、股東等企業(yè)經(jīng)營(yíng)者。消費(fèi)貸款：適合普通上班族，無需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
所需準(zhǔn)備材料如下：



選擇哪一種貸款，取決于借款人是否擁有公司、貸款用途、所需額度，以及對(duì)利率和還款方式的個(gè)人偏好。

房產(chǎn)抵押貸款對(duì)人的要求有哪些？
關(guān)于申請(qǐng)人資格：

年齡限制：申請(qǐng)人需為具有完全民事行為能力的自然人（即年滿18周歲），并確保在貸款到期時(shí)年齡不超過65歲。共同借款人或擔(dān)保人年齡應(yīng)在18至70周歲之間，亦可為企業(yè)法人。部分銀行對(duì)于70周歲以上的高齡申請(qǐng)人持開放態(tài)度，具體條件依據(jù)各銀行政策而定。

婚姻狀況與戶籍信息：

未婚：多數(shù)銀行要求提供單身證明。已婚：配偶雙方必須共同到場(chǎng)簽字，并提供結(jié)婚證書。離異：離異申請(qǐng)人需出示明確的婚姻和財(cái)產(chǎn)分割記錄。

戶籍與住所：申請(qǐng)人須提供居住地的常住人口證明及固定住所證明。

個(gè)人收入與征信情況：收入與職業(yè)：銀行將考慮借款人的工作單位性質(zhì)及近一年工資流水。不同銀行對(duì)工資流水的具體要求各異，但普遍要求其足以覆蓋貸款金額的一定倍數(shù)，確保能夠按時(shí)償還貸款本金及利息。征信記錄：銀行會(huì)對(duì)申請(qǐng)人的逾期記錄、負(fù)債狀況及查詢次數(shù)進(jìn)行審查。具體包括查詢次數(shù)、負(fù)債比例及逾期次數(shù)等指標(biāo)。

征信報(bào)告內(nèi)容：http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml