現在貸款難不難，說白了就是看你的“底子”能不能讓銀行放心把錢交給你。

財女在房產貸款行業摸爬滾打快十年了，見過太多客戶抱怨“銀行放水那么多，怎么到我這就卡脖子”，也看過不少資質過硬的人三天就批下百萬額度的案例。2025年的貸款審批邏輯其實沒變，但銀行的條件更高了——不是他們不想賺錢，而是經濟環境下行，壞賬率壓力倒逼銀行必須用“放大鏡”看風險：



去年財女遇到個客戶，拿著北京三環內一套50㎡的老破小來抵押貸款，結果被五家銀行拒了個遍。為啥？房齡40年+產權性質模糊，銀行評估價直接打了六折。2025年銀行對抵押物的要求有多嚴？財女整理了幾個高頻雷區：

1、房齡超限：北上廣深的主流銀行要求“房齡+貸款年限≤50年”，像上海的老洋房、北京80年代老公房，直接卡死貸款通道。

2、產權爭議：法拍房沒清戶、小產權房沒轉正、共有產權沒析產證明，這些情況銀行連材料都不收。上個月有個客戶買了共有產權房，因為原業主離婚時產權分割不明確，貸款根本就申請不了。

3、政策限制房：比如“7090政策房”（70㎡以下占比90%的小區），部分銀行普遍認為流通性差，有些銀行直接拉黑這類樓盤。

4、底層邏輯很簡單：房價波動期，銀行首先考慮的是萬一你還不上錢，他們能把房子快速變現。根據央行2025年一季度報告，房產抵押類不良貸款占比已突破31%9，所以審核時寧可錯殺一千，絕不放過一個風險點。

收入證明方面

根據財女經驗來說貸款審批時他們看的是這些：
1、流水看“持續性”而非“總額”：突擊轉賬、大額現金存款會被標記為“可疑資金”，某股份制銀行甚至要求提供過去兩年完整的支付寶/微信賬單。

2、負債率也給我們算上了“隱藏債務”，比如你同時用著花唄、京東白條、美團月付，哪怕沒逾期，銀行也會把這些計入負債。上個月小昕有個客戶月入3萬，但因為同時用了6個平臺的信用支付，負債率直接被算到80%。

3、行業：教培、房地產中介、自由職業者，這三個群體現在貸款至少要上浮0.5%利率。某城商行內部文件顯示，對這三類客戶的拒貸率比平均值高22%。

銀行不是慈善機構，他們要的是“穩定壓倒一切”。哪怕你月入十萬，如果是靠提成或者項目分紅，在風險里可能還不如月薪八千的公務員吃香。

三、征信沒逾期≠好征信

“我從來沒逾期過，憑什么說我征信不好？”現實很殘酷，征信報告上的“查詢記錄”和“賬戶 數量”多，銀行貸款也不好貸。

說個真實案例：杭州的王女士想申請房貸，半年內點了18次“某團借錢”“某音月付”之類的網貸入口，雖然都沒借錢，但銀行看到她征信報告上密密麻麻的“貸款審批”記錄，直接給出“多頭借貸”的結論，利率上浮4%。

最好是半年內不超過6次“貸款審批”或“信用卡審批”記錄，使用不超過3家消費金融產品（包括某唄、某條等）




很多客戶喜歡說：“我三年前貸款很容易啊，現在怎么這么麻煩？”但2025年的貸款市場和三年前不一樣了，之前材料不用那么多，查你經營場地也是要求寬松



在遇到貸款被拒，也有很多人病急亂投醫，比如找中介做假流水：現在銀行用上了稅務局的大數據，虛假流水一查一個準。

財女整理了以下點，希望可以幫到朋友們！！

養資質要提前兩年布局，比如計劃買房，就提前把網貸全部結清并注銷賬戶；想辦經營貸，哪怕是個體戶也要堅持走公賬流水。

學會“錯峰申請”，一季度銀行放貸額度最充足，年底則普遍收緊；盡量避開行業風險期（比如教培行業整頓期別申請）。