由職業者申請“經營貸+房產抵押貸”時，銀行到底會看執照的流水，還是貸款人的個人流水？

財女的答案是：以執照的經營流水為主，但個人流水必須作為強力輔助！

銀行看流水的本質是驗證兩件事：

你的生意是否真實存在且持續盈利（對應執照流水）；

你個人是否有穩定還款能力（對應個人流水）。

這兩個缺一不可，但不同銀行側重點不同。

根據2025年央行發布的《商業銀行小微企業貸款風控指引》，銀行對經營貸的流水審核出現兩大變化：

變化1： 不再強制要求對公賬戶流水，個體戶的法人/股東個人賬戶流水可折算為經營流水（需備注“經營收入”）；

變化2： 自由職業者憑營業執照+個人流水可申請經營貸，但必須滿足“月均流水覆蓋貸款月供2.5倍”的硬指標。

舉個例子：張三用價值500萬的房子抵押，申請300萬經營貸（月供1.2萬），那么張三的執照流水+個人流水總和，月均需達到3萬以上（1.2萬×2.5）。

適用人群：有真實經營、對公賬戶流水穩定的自由職業者（比如工作室、網店店主）。

操作要點：

對公流水需體現“持續性”，建議近6個月月均流水不低于貸款額的30%；

個人流水作為輔助，需顯示固定收入（如每月從對公賬戶轉賬工資）。

適用人群：執照注冊時間短、對公流水少的自由職業者。

個人賬戶中備注“經營收入”的流水（如微信/支付寶商戶收款）可計入經營流水；

每月固定日期、固定金額的入賬（如2號收設計費、5號收稿費）能顯著增強可信度。

避免當天進當天出、多賬戶互轉等“刷流水”行為，銀行系統會自動標記為“異常交易”。

適用人群：沒營業執照、收入主要靠個人技能的自由職業者（如作家、插畫師）。

優劣對比：

能辦經營貸絕不辦消費貸，10年省下一輛車錢！

適用人群：流水缺口在30%以內的自由職業者。

增信手段：

追加共同還款人（如配偶、父母）的流水；

提供房租、理財收益等其他收入證明（需提供合同/銀行憑證）。

注意： 第三方收入一般只能按50%折算，比如房租月入1萬，銀行最多認5000元。

1、 流水時間不連貫

錯誤操作：近6個月流水忽高忽低，甚至出現“0收入月”；

正確申請需要至少提前3個月規劃，保持流水穩定在月供2.5倍以上。

2、經營背景不合理

錯誤操作：執照是科技公司，流水卻全是餐飲轉賬；

正確申請流水行業需與執照經營范圍匹配（可增加營業范圍）。

流水認定放寬：微信/支付寶等第三方支付流水，只要備注清晰，可按80%計入經營流水（需提供12個月交易記錄）；

貼息政策延續：小微企業經營貸享受0.5%財政貼息，實際利率可低至2.3%；

審核提速：房產價值1000萬以內、材料齊全的客戶，最快3天放款（2024年平均為7天）。

最后財女送大家一張自查表：

如果3個以上√，恭喜你大概率過審！如果有3個以上×，建議先優化再申請。