不少朋友想買房但是手頭上資金不夠時(shí)，會(huì)考慮向銀行申請(qǐng)貸款買房。我們知道在買房時(shí)會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，但是有些開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，不少朋友可能會(huì)解除購(gòu)房合同。

　　退房之后房屋貸款如何處理

　　1.按揭貸款合同是否已解除

　　按揭貸款合同的訂立，是以商品房買賣合同有效成立為前提條件的。但是，購(gòu)房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系。貸款合同并不是房屋買賣合同的從合同，并不完全依附于房屋買賣合同。曾先生以解除了房屋買賣合同為由拒絕還款得不到法律支持，僅僅是當(dāng)事人自行消滅房屋買賣合同的效力，貸款合同并不必然跟著消失效力。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。

　　第25條第2款還規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。《司法解釋》規(guī)定商品房買賣合同“被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除”情形下，得以解除貸款合同，而不是規(guī)定商品房買賣合同“無(wú)效或者被撤銷、解除”情形就解除貸款合同。所以，并非只要房屋買賣合同效力消失，貸款合同就一定要解除。也就是說(shuō)購(gòu)房者必須經(jīng)法定程序，以司法途徑提出解約主張，確認(rèn)房屋買賣合同效力消失的真實(shí)性、合法性、有效性后，才能解除貸款合同。如果不是這種途徑，貸款合同仍然維持效力，購(gòu)房者仍然應(yīng)該向銀行還款。

　　2.合同解除后的責(zé)任分擔(dān)

　　《商品房預(yù)售合同》經(jīng)司法途徑被確認(rèn)解除后，曾先生有權(quán)申請(qǐng)解除借款擔(dān)保合同，銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購(gòu)房人予以賠償。因按揭貸款合同的解除系開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除，購(gòu)房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

　　銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間存在一個(gè)房屋買賣關(guān)系和一個(gè)借款關(guān)系。如果房屋買賣合同解除時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該及時(shí)和銀行取得聯(lián)系，協(xié)商解除借款合同。同時(shí)在解除房屋買賣合同的訴訟中，應(yīng)該把借款關(guān)系一并解除，以免日后出現(xiàn)被銀行追款的情況。