“抵押中的房子能過戶嗎？解押到底要多久？” 這是房產交易中最讓人頭疼的問題之一。

下面小橙將結合2025年最新政策和實戰經驗，為你拆解帶押過戶和傳統解押過戶兩大方案的核心差異，并附上律師團隊整理的避坑清單。建議收藏轉發，關鍵時刻能省下幾十萬！

2023年起全國推行的新政策，徹底打破“先還貸后過戶”的舊規則。根據《民法典》第406條，只需滿足抵押權人同意和資金監管到位兩大條件，即可實現“邊抵押邊交易”。

適用場景：

? 賣家貸款余額超過房價50%，短期難以籌錢解押；

? 買家需申請新房貸（跨行轉貸更便捷）

? 交易周期需壓縮至20天內（比傳統模式快2倍、最快15天內）

操作流程：

三方協議簽署：買賣雙方+銀行簽訂《帶押過戶協議》，同步凍結賣家賬戶（防資金挪用）

雙預告登記：在不動產登記中心辦理轉移登記預告和抵押登記預告（全程線上辦理城市：深圳、廣州）

閉環資金流：買家首付款存入公證處監管賬戶，銀行貸款直接抵扣原房貸（規避“過橋貸”風險）

案例：杭州王女士通過帶押過戶，18天完成交易并收到尾款，節省了2.8萬元過橋費！節省30天等待期。

適合貸款余額低于30萬或買家全款支付的情況，但需警惕三大風險：（解押時間長）

?? 高息過橋貸陷阱：日息0.1%的墊資貸款，30天利息高達本金的3%

?? 賣家反悔風險：解押后若房價上漲，易出現“坐地起價”

?? 資金監管漏洞：首付款直接轉給賣家，可能被挪用

流程時間軸：

T+0：賣家向銀行申請提前還款（需提前30天預約）

T+30：存入還款資金，銀行出具《貸款結清證明》

T+35：辦理解押登記（材料齊全當日辦結）（房管局辦理）

T+40：完成網簽過戶（全程至少40天）【買賣雙方辦理網簽、繳稅、過戶】

賣方必備：

身份證、房產證原件

抵押合同+最近6期還款記錄

銀行出具的《同意帶押過戶函》（需蓋公章）

買方必備：

購房資格證明（限購城市需提供）

新版征信報告（不得有連三累六逾期）

資金監管協議（建議選國有銀行）

特殊情形：

二次抵押房產：需取得所有抵押權人書面同意

夫妻共有財產：配偶需簽署《同意出售聲明》并公證

查清抵押次數

部分房產暗藏二次抵押（如經營貸、裝修貸），必須取得所有抵押權人同意。上海某案例因遺漏消費貸抵押，導致過戶失敗并賠償違約金15萬！

警惕資金安全

首付款必須監管！2024年南京曾出現賣家卷走120萬首付的惡性事件，買家僅因“信任中介口頭承諾”未簽資金監管協議。

稅費精算公式

滿五唯一：免征個人所得稅（省房價1%）

非普通住宅：增值稅=差價×5.3%（北上廣深適用）

契稅：首套房90㎡以下1%，以上1.5%

戶口遷出條款

合同需寫明：“每逾期1日按總房款0.05%賠償”。北京某學區房因戶口糾紛，買家損失入學資格！

線上解押通道

登錄“不動產登記一網通辦”平臺（支持城市：北京、杭州、成都），上傳材料后3個工作日內辦結。

特殊房產限制

經適房需補繳土地收益金，法拍房要確認清場承諾，否則可能遇到“帶租約拍賣”陷阱。

Q：離婚房產如何帶押過戶？

A：憑離婚協議/判決書可免征契稅，但需雙方到場。參考案例：2024年深圳法院判決支持單方過戶，但需補償對方50%房貸余額。

Q：公積金貸款房能操作嗎？

A：成都、蘇州已試點，要求剩余貸款期限≥5年，且新買家必須同步申請公積金貸款。

Q：解押后多久拿新房本？

A：過戶后3個工作日生成電子證照，紙質證書可選擇EMS郵寄（運費到付）或現場領取。

抵押房產過戶的核心是把控資金流、權屬鏈、時間軸三大要素。建議將本文加入收藏夾，轉發給正在買房的朋友。后期將揭秘《繼承房產過戶的8個隱形陷阱》，點擊關注不走丟！

（本文援引《不動產登記暫行條例》第14條、《商業銀行押品管理指引》等23份文件，案例數據截至2025年3月）