“抵押中的房子能過(guò)戶嗎？解押到底要多久？” 這是房產(chǎn)交易中最讓人頭疼的問(wèn)題之一。

下面小橙將結(jié)合2025年最新政策和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為你拆解帶押過(guò)戶和傳統(tǒng)解押過(guò)戶兩大方案的核心差異，并附上律師團(tuán)隊(duì)整理的避坑清單。建議收藏轉(zhuǎn)發(fā)，關(guān)鍵時(shí)刻能省下幾十萬(wàn)！

2023年起全國(guó)推行的新政策，徹底打破“先還貸后過(guò)戶”的舊規(guī)則。根據(jù)《民法典》第406條，只需滿足抵押權(quán)人同意和資金監(jiān)管到位兩大條件，即可實(shí)現(xiàn)“邊抵押邊交易”。

適用場(chǎng)景：

? 賣家貸款余額超過(guò)房?jī)r(jià)50%，短期難以籌錢解押；

? 買家需申請(qǐng)新房貸（跨行轉(zhuǎn)貸更便捷）

? 交易周期需壓縮至20天內(nèi)（比傳統(tǒng)模式快2倍、最快15天內(nèi)）

操作流程：

三方協(xié)議簽署：買賣雙方+銀行簽訂《帶押過(guò)戶協(xié)議》，同步凍結(jié)賣家賬戶（防資金挪用）

雙預(yù)告登記：在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理轉(zhuǎn)移登記預(yù)告和抵押登記預(yù)告（全程線上辦理城市：深圳、廣州）

閉環(huán)資金流：買家首付款存入公證處監(jiān)管賬戶，銀行貸款直接抵扣原房貸（規(guī)避“過(guò)橋貸”風(fēng)險(xiǎn)）

案例：杭州王女士通過(guò)帶押過(guò)戶，18天完成交易并收到尾款，節(jié)省了2.8萬(wàn)元過(guò)橋費(fèi)！節(jié)省30天等待期。

適合貸款余額低于30萬(wàn)或買家全款支付的情況，但需警惕三大風(fēng)險(xiǎn)：（解押時(shí)間長(zhǎng)）

?? 高息過(guò)橋貸陷阱：日息0.1%的墊資貸款，30天利息高達(dá)本金的3%

?? 賣家反悔風(fēng)險(xiǎn)：解押后若房?jī)r(jià)上漲，易出現(xiàn)“坐地起價(jià)”

?? 資金監(jiān)管漏洞：首付款直接轉(zhuǎn)給賣家，可能被挪用

流程時(shí)間軸：

T+0：賣家向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款（需提前30天預(yù)約）

T+30：存入還款資金，銀行出具《貸款結(jié)清證明》

T+35：辦理解押登記（材料齊全當(dāng)日辦結(jié)）（房管局辦理）

T+40：完成網(wǎng)簽過(guò)戶（全程至少40天）【買賣雙方辦理網(wǎng)簽、繳稅、過(guò)戶】

賣方必備：

身份證、房產(chǎn)證原件

抵押合同+最近6期還款記錄

銀行出具的《同意帶押過(guò)戶函》（需蓋公章）

買方必備：

購(gòu)房資格證明（限購(gòu)城市需提供）

新版征信報(bào)告（不得有連三累六逾期）

資金監(jiān)管協(xié)議（建議選國(guó)有銀行）

特殊情形：

二次抵押房產(chǎn)：需取得所有抵押權(quán)人書面同意

夫妻共有財(cái)產(chǎn)：配偶需簽署《同意出售聲明》并公證

查清抵押次數(shù)

部分房產(chǎn)暗藏二次抵押（如經(jīng)營(yíng)貸、裝修貸），必須取得所有抵押權(quán)人同意。上海某案例因遺漏消費(fèi)貸抵押，導(dǎo)致過(guò)戶失敗并賠償違約金15萬(wàn)！

警惕資金安全

首付款必須監(jiān)管！2024年南京曾出現(xiàn)賣家卷走120萬(wàn)首付的惡性事件，買家僅因“信任中介口頭承諾”未簽資金監(jiān)管協(xié)議。

稅費(fèi)精算公式

滿五唯一：免征個(gè)人所得稅（省房?jī)r(jià)1%）

非普通住宅：增值稅=差價(jià)×5.3%（北上廣深適用）

契稅：首套房90㎡以下1%，以上1.5%

戶口遷出條款

合同需寫明：“每逾期1日按總房款0.05%賠償”。北京某學(xué)區(qū)房因戶口糾紛，買家損失入學(xué)資格！

線上解押通道

登錄“不動(dòng)產(chǎn)登記一網(wǎng)通辦”平臺(tái)（支持城市：北京、杭州、成都），上傳材料后3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

特殊房產(chǎn)限制

經(jīng)適房需補(bǔ)繳土地收益金，法拍房要確認(rèn)清場(chǎng)承諾，否則可能遇到“帶租約拍賣”陷阱。

Q：離婚房產(chǎn)如何帶押過(guò)戶？

A：憑離婚協(xié)議/判決書可免征契稅，但需雙方到場(chǎng)。參考案例：2024年深圳法院判決支持單方過(guò)戶，但需補(bǔ)償對(duì)方50%房貸余額。

Q：公積金貸款房能操作嗎？

A：成都、蘇州已試點(diǎn)，要求剩余貸款期限≥5年，且新買家必須同步申請(qǐng)公積金貸款。

Q：解押后多久拿新房本？

A：過(guò)戶后3個(gè)工作日生成電子證照，紙質(zhì)證書可選擇EMS郵寄（運(yùn)費(fèi)到付）或現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取。

抵押房產(chǎn)過(guò)戶的核心是把控資金流、權(quán)屬鏈、時(shí)間軸三大要素。建議將本文加入收藏夾，轉(zhuǎn)發(fā)給正在買房的朋友。后期將揭秘《繼承房產(chǎn)過(guò)戶的8個(gè)隱形陷阱》，點(diǎn)擊關(guān)注不走丟！

（本文援引《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條、《商業(yè)銀行押品管理指引》等23份文件，案例數(shù)據(jù)截至2025年3月）