銀行不是慈善機構，二次抵押能批下來，核心就三點：

1、你的房子還有“油水”：比如房子現在值500萬，一押還剩200萬貸款沒還，凈值300萬，銀行能再貸出150-210萬（按抵押率

50%-70%）。

2、你還有穩定收入：月收入至少覆蓋新老貸款月供的2倍，公務員、國企員工這類“鐵飯碗”最吃香。

3、銀行賺得更多：2025年一線城市一押利率普遍2.35%~2.55%左右，二押利率在2.5%-2.85%（二押比經營貸

還高），銀行當然樂意。
 

1、急需用錢但不想賣房：比如孩子出國留學、生意周轉。

2、想低息置換高息網貸：二押利率比網貸低一半不止。

3、投資客套現：用二押的錢全款搶新房，吃倒掛差價（但2025年這招風險極大，下文細說）。
 

三、2025年最新政策紅線（必看！）

1、首付來源嚴查：如果用二押的錢湊首付，銀行會追查流水，一旦發現直接拒貸。

2、二押限用途：只能用于經營、消費（比如裝修），不能流入樓市、股市。但實操中有些中介會幫你“養成”，這里水很深，不建議冒險。

3、房齡+貸款年限≤40年：2000年以前的房子基本沒戲，除非在核心地段（比如北京二環內老破小）。
 

評估剩余價值：銀行會找評估公司，按當前市場價×70% - 剩余貸款 = 可貸額度。

舉個栗子：上海內環房現價800萬，一押還剩300萬，二押最高能貸800×70% -300 = 260萬。

準備材料：身份證、戶口本、房產證、收入證明、一押還款記錄（最近2年不能有逾期）。

面審+批貸：銀行重點看兩點——收入穩定性（至少連續6個月社保）和負債率（現有貸款+新貸月供≤收入的50%）。

抵押登記：3個工作日內辦完，二押會在一押的《他項權證》上備注，不用解押一押（省了過橋費）。

 

1、別信“二押能貸滿凈值”：銀行實際放款最多給到凈值的70%，留足安全墊。

2、警惕高息陷阱：2025年市面上有些小貸公司二押利率高達12%，算上手續費實際年化18%，不如賣房！

3、二押影響后續貸款：如果未來想置換房貸，二押記錄會讓銀行覺得你負債過高，可能降低額度或拒貸。

4、房價下跌最危險：如果二押后房價跌了20%，銀行可能要求你提前補足抵押物差價，否則強制拍賣。

 

如果二押被拒，還有三個辦法：

1、轉貸降息：把一押從高息換成低息經營貸（利率3.4%左右），省下的利息相當于變相套現。

2、信用貸+二押組合：先用信用貸湊部分資金（單家銀行最高50萬），再用二押補缺口。

3、直系親屬接力貸：用父母名義申請一押，自己作為共同還款人，繞過二押限制。
 

最后提醒： 2025年房地產稅試點已擴大，持有成本越來越高，靠二押加杠桿炒房的風險遠超收益。如果是自住或改善需求，二押確實能解燃眉之急；但若想投機，建議三思而后行！