能賣！但必須走對流程，否則容易踩坑！

作為從業(yè)9年的房產(chǎn)貸款老司機(jī)，小昕可以負(fù)責(zé)任地告訴大家：2025年全國90%城市都已實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，抵押房買賣早就不需要先還清貸款了。不過實(shí)際操作中，有3類情況要特別注意，搞不好可能錢房兩空！
 

2023年自然資源部新規(guī)出臺后，現(xiàn)在買賣雙方只需簽個《抵押變更協(xié)議》，不用贖樓就能直接過戶。我上周剛幫客戶在深圳辦完一單，從簽約到拿新房本只用了3天，全程在政務(wù)中心窗口辦理，買家貸款直接沖抵原抵押。
 

如果房子抵押率超過70%（比如市值500萬，貸款還有400萬），部分銀行會要求先結(jié)清再交易。這時候可以：

（1）用其他資產(chǎn)二次抵押湊錢

（2）找親友短期拆借

（3）用買家的首付款沖抵（需簽資金監(jiān)管協(xié)議）
 

（1）過橋利息每天超過0.08%的別碰

（2）全程走銀行監(jiān)管賬戶

（3）要求墊資方出示近期成功案例
 

風(fēng)險1：產(chǎn)權(quán)不干凈導(dǎo)致過戶失敗 上個月遇到個客戶，房子抵押給銀行的同時，還被賣家偷偷做了民間二次抵押。務(wù)必在簽約前做三件事：
 

（1）到不動產(chǎn)登記中心

拉產(chǎn)權(quán)查檔表（2025年起手機(jī)掃碼就能查）

（2）核對抵押登記證號與銀行系統(tǒng)是否一致

（3）讓賣家手寫《無隱形債務(wù)承諾書》并公證
 

風(fēng)險2：買方貸款被卡 現(xiàn)在銀行對抵押房貸款審核更嚴(yán)，特別注意：
 

首付比例需比正常房源多5%（比如首套變35%）

選擇與賣家抵押同一銀行可提速2-3天

避開“經(jīng)營貸房”，2025年新政要求必須先轉(zhuǎn)商貸
 

風(fēng)險3：稅費(fèi)連環(huán)雷 抵押房最容易在稅費(fèi)上扯皮：

滿五唯一免稅政策，要從解除抵押之日起重新計算

遺產(chǎn)繼承的抵押房可能突然冒出20%遺產(chǎn)稅

法拍房要額外承擔(dān)原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)

 

1、長三角地區(qū)

2、抵押滿2年的房產(chǎn)，交易增值稅減按1%征收（原價買入且滿五年可免）

3、嚴(yán)禁開發(fā)商抵押期房銷售，違者最高罰款項目銷售額的30%
 

避坑指南：

1、簽約時一定注明“賣方負(fù)責(zé)解除全部抵押”

2、首付款必須進(jìn)住建局監(jiān)管賬戶

3、抵押權(quán)人（銀行）要在買賣合同上蓋章確認(rèn)

4、建議花500-800元請律師做合同合規(guī)審查
 

上周幫客戶處理的一套廣州抵押房，就是因為提前做了產(chǎn)權(quán)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)賣家欠了信用貸沒還，果斷讓買家把10%首付轉(zhuǎn)為保證金暫扣，成功避免120萬損失。

抵押房不是不能買，而是要找對人、走對流程！