房產(chǎn)抵押貸款里的順位固定主義和順位升進(jìn)主義，這兩個詞很多人聽著不明白（覺得很專業(yè)）但其實關(guān)系到咱們借錢買房、二次抵押時的核心利益，特別是錢怎么還、誰先拿的問題。

下面小昕來說說抵押權(quán)的順位固定主義和順位升進(jìn)主義，順便講講它們對普通人的意義（影響）。

小昕舉個例子：小昕有一套房子，先抵押給銀行A借了100萬（第一順位），后來又抵押給銀行B借了50萬（第二順位）。假設(shè)房價現(xiàn)在值200萬，結(jié)果小昕突然還清了銀行A的100萬，這時候銀行B的抵押權(quán)會直接成為第一個優(yōu)先拿到錢的嗎？

順位升進(jìn)主義：會！原先第二順位的銀行B自動頂上第一順位的位置，相當(dāng)于它的50萬貸款現(xiàn)在成了“老大”，以后賣房還錢時，銀行B能優(yōu)先拿錢。

順位固定主義：不會！銀行B還是老老實實當(dāng)老二，第一順位的位置空著，但后續(xù)如果有人再來抵押，可以填這個坑。

 

1. 對借錢的人（房主）來說：

（1）順位升進(jìn)更靈活，但坑也多

假設(shè)用房子做了兩次抵押（第一次100萬，第二次50萬），如果第一次的貸款還清了，二次抵押的銀行B自動升到第一順位。這時候你再去抵押第三次，新來的銀行C只能當(dāng)老二。

但問題是：銀行B的50萬原本是按“第二順位”評估風(fēng)險的（房價跌了可能不夠還），現(xiàn)在突然升到第一順位，相當(dāng)于白撿了個便宜——房價跌了也能優(yōu)先拿錢。這對房主來說，可能更容易借到二次抵押的錢，因為銀行B覺得風(fēng)險降低了。

但反過來，如果你是房主，想用房子再做第三次抵押，銀行C一看前面有個空著的第一順位，可能會覺得萬一房價跌了，我作為第三順位可能都拿不到自己發(fā)放貸款的金額和利息，所以要么不借，要么利息很高。

（2）順位固定更穩(wěn)，但可能限制融資

如果第一順位空著，后續(xù)抵押的人還是按原來的順位排。比如你二次抵押借了50萬（第二順位），還清第一次貸款后，第二順位不變。這時候你想做第三次抵押，銀行C一看前面還有個空位，可能愿意以“第一順位”的身份進(jìn)來，給你更高的額度或更低的利息。但原來的銀行B還是第二順位，風(fēng)險沒變，可能不太樂意給你二次抵押的優(yōu)惠條件。

小昕總結(jié)：順位升進(jìn)讓后面的債權(quán)人更容易撿漏，適合房主頻繁融資；順位固定讓抵押市場更透明，適合長期穩(wěn)定的貸款關(guān)系。
 

2. 對銀行（抵押權(quán)人）來說：

順位升進(jìn)：高風(fēng)險高收益？

銀行B如果知道自己的順位能升進(jìn)，可能更愿意放貸，尤其是二次抵押。比如房價200萬，第一次抵押100萬，銀行B借50萬（第二順位）時，會想：“就算房主還不起，房價跌到120萬，第一順位的銀行A拿100萬，我只能拿20萬。但如果銀行A的貸款還清了，我升到第一順位，房價跌到80萬我也能全拿！”所以銀行B可能更愿意冒險放貸，甚至降低利率。

但問題來了——如果房主破產(chǎn)，房價暴跌，順位升進(jìn)可能導(dǎo)致銀行B突然暴露在更大的風(fēng)險中（因為它以為自己能升到第一順位，結(jié)果房價跌得連原本的第二順位都保不住）。

順位固定：穩(wěn)如老狗，但賺得少

銀行B知道自己永遠(yuǎn)是老二，評估風(fēng)險時會更加謹(jǐn)慎。比如房價200萬，銀行B借50萬（第二順位）時會想：“就算房主還了第一順位的錢，我還是只能排第二。房價跌到80萬的話，第一順位空著，新來的銀行C當(dāng)老大，我只能拿剩下的。”所以銀行B要么不放貸，要么提高利率對沖風(fēng)險。

小昕總結(jié)：順位升進(jìn)鼓勵銀行冒險，適合市場好的時候；順位固定讓銀行更保守，適合泡沫期或風(fēng)險高的環(huán)境。

 

3. 對整個房地產(chǎn)市場的影響：

順位升進(jìn)容易導(dǎo)致很多人都多次抵押貸款

比如房主用同一套房子反復(fù)抵押，每次后面的銀行都指望前面的貸款還清后自己能升位。這種操作在房價上漲時沒問題，但一旦房價下跌，所有銀行都可能被套牢——因為前面的抵押權(quán)一消失，后面的風(fēng)險突然放大。

順位固定更利于長期投資

比如開發(fā)商用土地做抵押融資，第一順位的銀行知道自己的位置雷打不動，更愿意提供長期低息貸款；后續(xù)的融資方也能明確自己的風(fēng)險，避免升位

一般抵押權(quán)按登記順序清償，但沒提順位是否固定。實際案例中，如果第一順位抵押權(quán)因還款消滅，第二順位一般會升進(jìn)。

不過也有例外：如果抵押物被法院拍賣，拍賣款會按登記順序分配，即使前面的抵押權(quán)已經(jīng)還清，后面的也不會自動升位。

舉個栗子：

房價300萬，第一次抵押給銀行A借200萬（第一順位），第二次抵押給銀行B借50萬（第二順位）。如果房主還了銀行A的200萬，銀行B自動升到第一順位。這時候房主再抵押給銀行C借100萬，銀行C只能是第二順位。但如果房價跌到150萬，銀行B作為第一順位能拿150萬全款，銀行C一分錢沒有。這就是順位升進(jìn)的風(fēng)險——后面的債權(quán)人可能突然被推到前面“擋槍”。

第一是做二次抵押前，問清楚順位規(guī)則

如果你要二次抵押房子，得知道當(dāng)?shù)厥巧M(jìn)還是固定。如果是升進(jìn)，還款后二次抵押的債權(quán)人可能變第一還款人，影響你后續(xù)再抵押的額度和利息。

第二在房價波動大時，慎用順位升進(jìn)

如果房價在跌，順位升進(jìn)會讓后面的債權(quán)人風(fēng)險激增，可能導(dǎo)致他們突然抽貸或提高利息。

第三簽合同前看清順位條款

有些抵押合同會寫明“順位不因前序抵押權(quán)消滅而變更”，這就是固定主義。如果沒寫，默認(rèn)可能是升進(jìn)。

小昕總結(jié)一下，想靈活融資、房價看漲 → 順位升進(jìn)更合適（銀行愿意放貸）。

求穩(wěn)、長期持有 → 順位固定更靠譜（風(fēng)險明確）。

最后抵押順位直接關(guān)系到你能借多少錢、利息多高、風(fēng)險多大。搞不清的話，直接找個懂行的律師或銀行經(jīng)理問明白。