寧波作為一二線城市，不管是個(gè)人遇到資金周轉(zhuǎn)難題，還是企業(yè)想要拓展經(jīng)營規(guī)模，房產(chǎn)抵押貸款成為人們獲取資金的重要方式。今天，小橙就來給大家詳細(xì)講講寧波房產(chǎn)抵押貸款，包括辦理?xiàng)l件、流程以及需要注意的事項(xiàng)，希望能幫粉絲們在貸款的道路上少走彎路！

房產(chǎn)抵押貸款主要分為兩大類，分別是房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸和房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸。就拿上海地區(qū)來說，單筆抵押經(jīng)營貸款的最高額度能達(dá)到 4000 萬，而抵押消費(fèi)貸款的最高額度則是 500 萬。下面我們就具體來看看這兩種貸款方式有哪些不同。

簡單來講，就是借款人把自己名下的房產(chǎn)當(dāng)作抵押物，向銀行申請用于企業(yè)經(jīng)營的貸款。

打個(gè)比方，王老板在寧波經(jīng)營著一家外貿(mào)公司，最近接到了一個(gè)大訂單，需要大量資金去采購原材料。這個(gè)時(shí)候，他就可以把自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行，申請房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸，拿到資金去完成訂單，助力企業(yè)發(fā)展。 

借款人以自己的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請用于個(gè)人消費(fèi)的貸款。

比如說，李女士想在寧波買一輛豪車，或者來一場豪華的環(huán)球旅行，但手頭的資金不夠。這種情況下，她就可以通過房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸，把房產(chǎn)抵押給銀行，獲得貸款，實(shí)現(xiàn)自己的消費(fèi)愿望。 

1. 年齡要求：申請人必須年滿 18 周歲，具備完全民事行為能力，而且在貸款到期的時(shí)候，年齡不能超過 65 歲。

共借人（擔(dān)保人）的年齡范圍在 18 - 70 周歲之間，也可以是公司。

不過，有些銀行的政策比較特殊，能接受 70 周歲以上的高齡老人申請貸款，具體還是要看各個(gè)銀行的規(guī)定。

2. 婚姻及戶籍信息：在婚姻狀況方面，如果是未婚的朋友，大部分銀行會(huì)要求提供單身證明；

已婚的話，配偶雙方都要到場簽字，同時(shí)還要帶上結(jié)婚證；

要是離婚了，離異個(gè)體在申請貸款時(shí)，需要提供清晰的婚姻和財(cái)產(chǎn)分割記錄。

在戶籍和住所方面，申請人需要提供所在地的常住戶口證明以及固定住所證明。

3. 個(gè)人收入和征信：銀行會(huì)考察借款人的工作單位性質(zhì)，還會(huì)查看近一年的工資流水。不同銀行對工資流水的要求不太一樣，但大多都要求流水能覆蓋一定倍數(shù)的貸款金額，這樣才能確保借款人有能力按時(shí)償還貸款本金和利息。

同時(shí)，銀行也會(huì)仔細(xì)查看申請人的逾期記錄、負(fù)債情況以及征信查詢次數(shù)。雖然房產(chǎn)抵押貸款對征信的要求相對寬松一些，但要是征信記錄實(shí)在太差，貸款申請還是有可能被拒絕的。

下面是小橙整理的房產(chǎn)抵押貸款對于征信的具體要求：

1、逾期記錄

銀行會(huì)特別關(guān)注過去24個(gè)月內(nèi)的還款記錄，尤其是是否有逾期還款的情況。連續(xù)3次或累計(jì)6次以上的逾期還款記錄可能會(huì)導(dǎo)致貸款申請被拒絕。

如果最近6個(gè)月內(nèi)有過逾期還款，即使已經(jīng)償還，也可能影響貸款審批結(jié)果。銀行還會(huì)檢查是否有超過90天的嚴(yán)重逾期記錄，因?yàn)檫@通常被視為高風(fēng)險(xiǎn)信號。例如，如果您在過去24個(gè)月內(nèi)有超過3次逾期超過30天的記錄，銀行可能會(huì)認(rèn)為您的還款意愿不足。

2. 負(fù)債比率

銀行通常要求借款人的總負(fù)債（包括現(xiàn)有貸款、信用卡欠款等）不超過其月收入的50%。對于房貸申請，這一比例可能會(huì)更加嚴(yán)格，通常要求不超過40%。

例如，如果您的月收入為10,000元，那么您的總負(fù)債不應(yīng)超過4,000元。過高的負(fù)債比率可能使銀行認(rèn)為您未來的還款能力不足。

此外，銀行還會(huì)關(guān)注您的債務(wù)收入比（DTI），即每月應(yīng)還債務(wù)總額與月收入的比例，理想的DTI應(yīng)低于36%

3. 信用查詢次數(shù)

銀行會(huì)查看過去6個(gè)月內(nèi)信用報(bào)告的查詢次數(shù)。如果超過4次來自不同金融機(jī)構(gòu)的硬查詢（即貸款申請或信用卡申請），銀行可能會(huì)認(rèn)為您正在四處尋找資金，或者之前已經(jīng)被其他銀行拒絕過貸款。

例如，如果在過去3個(gè)月內(nèi)有超過5次硬查詢記錄，某些銀行可能會(huì)將您列入“高風(fēng)險(xiǎn)”名單 

1. 房產(chǎn)交易及產(chǎn)權(quán)證明：房屋必須是能夠在市場上正常交易的房產(chǎn)，而且借款人一定要持有該房屋的房產(chǎn)證，也就是我們常說的大紅本。

現(xiàn)在銀行辦理房抵業(yè)務(wù)，基本上不會(huì)押房本，辦理完相關(guān)手續(xù)后，借款人就可以把房本拿回去了。

2. 銀行接受的房產(chǎn)類型：銀行接受的房產(chǎn)類型多種多樣，像住宅（包括普通住宅、半地下住宅、四合院）、70 年產(chǎn)權(quán)公寓、別墅（獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅）、商業(yè)用房、辦公寫字樓、廠房、科研辦公用房，還有兩限房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、限競房、央產(chǎn)房、共有產(chǎn)權(quán)房、酒店等等。

不管是個(gè)人名下的房產(chǎn)，還是公司名下的房產(chǎn)，都可以用來抵押。其中，住宅類房產(chǎn)因?yàn)榱魍ㄐ詮?qiáng)、價(jià)值高，最受銀行青睞。

3. 準(zhǔn)入銀行和可貸額度：

普通住宅的話，所有銀行都能辦理抵押業(yè)務(wù)，大部分銀行可以讓借款人申請到房產(chǎn)評估值的 7 成貸款，個(gè)別銀行甚至能給到 8.5 成、9 成。

住宅類半地下以及四合院，部分銀行可以辦理抵押。70 年產(chǎn)權(quán)的公寓基本可以和住宅一樣看待。

別墅方面，在北上深等城市，大部分別墅是住宅性質(zhì)，只有極少數(shù)是商業(yè)性質(zhì)。

聯(lián)排別墅，大部分銀行能給 7 成貸款，個(gè)別銀行能給到 8.5 成；獨(dú)棟別墅通常能貸到評估值的 5 - 6 成，個(gè)別銀行能給到 7 成。

對于一些商業(yè)辦公類的房產(chǎn)，大概有三分之一的銀行可以接受抵押，通?？少J額度在評估值的 4 - 6 成。

對于政策性房產(chǎn)，比如經(jīng)適房、央產(chǎn)房、兩限房、競限房、共有產(chǎn)權(quán)房等，通常銀行會(huì)要求先轉(zhuǎn)成商品房之后才能辦理抵押貸款，但也有個(gè)別銀行不轉(zhuǎn)商也能申請。

廠房、科研辦公類房產(chǎn)，只有少數(shù)銀行可以接受抵押，而且一般會(huì)綜合考慮企業(yè)的經(jīng)營情況。

4. 面積要求：所有銀行對于面積在 40 - 300㎡的房產(chǎn)都能接受。對于面積低于 40㎡或者高于 300㎡的房屋，部分銀行也可以辦理貸款申請。

5. 房齡要求：老房本抵押方面，大部分銀行比較傾向于房齡在 30 年以內(nèi)的房產(chǎn)；部分銀行能接受房齡在 30 - 40 年的房產(chǎn)；少部分銀行可以接受房齡在 40 - 50 年的房產(chǎn)；個(gè)別銀行或金融機(jī)構(gòu)甚至能接受房齡在 50 - 70 年的房產(chǎn)。

新房本抵押的話，銀行對房本持有時(shí)間有要求，通常大部分銀行都會(huì)要求借款人持有房產(chǎn)證滿 6 個(gè)月；部分銀行可以接受滿 3 - 6 個(gè)月的；少數(shù)銀行可以接受新過戶的房產(chǎn)。

對于親屬之間繼承、贈(zèng)與和買賣的房屋，或者轉(zhuǎn)商之后的房本，可以認(rèn)定為老房本進(jìn)行抵押。

6. 產(chǎn)權(quán)要求：房屋產(chǎn)權(quán)清晰是最基本的要求，尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產(chǎn)權(quán)一定要分割清楚。

單個(gè)人名下的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)清晰的話，辦理抵押沒什么問題。但要是多人共同所有的房產(chǎn)，情況就復(fù)雜一些。比如夫妻共同所有的房產(chǎn)，按照婚后法律規(guī)定，房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，辦理房屋抵押貸款的時(shí)候，需要配偶作為共借人；

要是房產(chǎn)證上有未成年人，這種情況是不允許辦理抵押貸款的，因?yàn)檗k理房產(chǎn)抵押需要當(dāng)事人具備完全民事行為能力，而未成年人不具備這種能力；（現(xiàn)在政策寬松，部分銀行可接受未成年人做為主貸人或共借人）

如果是 3 人以上共有房屋產(chǎn)權(quán)，能辦理抵押的銀行比較少，畢竟辦理抵押需要所有產(chǎn)權(quán)人同意并作為共借人，牽涉的人多，很容易產(chǎn)生糾紛。

7. 其他資產(chǎn)：要是你除了用于抵押的這套房產(chǎn)之外，還有二套房產(chǎn)，或者其他更多資產(chǎn)，哪怕是全國其他地方的房產(chǎn)，都可以作為財(cái)力資產(chǎn)的證明。

這些資產(chǎn)可以用來降低資產(chǎn)負(fù)債率，也能降低銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

比如說，有二套房產(chǎn)的話，有些銀行還能提高本套房產(chǎn)的貸款成數(shù)。 
 

1. 公司類型及成立時(shí)間：公司最好不要涉及投資、娛樂、金融等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，銀行會(huì)根據(jù)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，以此來決定是否接受貸款申請。

新公司或新注冊的企業(yè)也可以申請抵押貸款，但是銀行更傾向于有真實(shí)經(jīng)營歷史的企業(yè)。

比如說，新過戶的公司在銀行看來可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2. 公司經(jīng)營狀況：公司的經(jīng)營狀態(tài)必須正常，像出現(xiàn)工商行政異常、地址異?；蛘呱婕霸V訟等情況，都會(huì)影響貸款的審批。

有些銀行可能會(huì)要求提供對公流水證明，而有些銀行則不需要，這要根據(jù)貸款的具體要求以及銀行的風(fēng)險(xiǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)來定。 

經(jīng)常有朋友問我：自己有公司但是沒有流水或者流水很少，能不能申請貸款？自己的公司是殼公司，沒有實(shí)際經(jīng)營也沒有流水，還能不能申請？銀行認(rèn)可的流水是什么樣的呢？

其實(shí)，個(gè)人收入流水是用來證明借款人還款能力的；企業(yè)對公流水（或個(gè)人流水替代企業(yè)對公流水的情況）是用來考察企業(yè)經(jīng)營和收入能力的。

這里小橙給大家解釋幾個(gè)貸款中的常見名詞：

個(gè)人流水專指空殼公司沒有企業(yè)流水，用個(gè)人流水來替代企業(yè)對公流水，這種情況下個(gè)人流水的意義等同于企業(yè)對公流水；

自有資金購房流水是指購房資金全部是個(gè)人所有。

簡單來說，部分銀行可以允許公司是空殼狀態(tài)，但是借款人必須要有證據(jù)證明自己的還款能力。

如果流水不足該怎么辦呢？那就需要 “養(yǎng)流水”，也就是在申請房產(chǎn)抵押貸款前提前走幾筆款項(xiàng)。

具體做法是：

1、準(zhǔn)備至少兩張申請人個(gè)人銀行卡，其中一張只接收進(jìn)項(xiàng)（錢打進(jìn)來），而且資金來源不能是直系親屬，進(jìn)項(xiàng)款一定要備注 “貨款” 或 “合同款”。

2、另一張作為出項(xiàng)卡。資金要在進(jìn)項(xiàng)卡里至少存一夜（產(chǎn)生結(jié)息才算是有效流水），之后才能轉(zhuǎn)到出項(xiàng)卡上。

這里要特別注意：

（1）流水一定要覆蓋借款金額；

（2）模仿經(jīng)營的流水，資金必須是非直系親屬轉(zhuǎn)入；

（3）進(jìn)項(xiàng)款備注要加上合同款、貨款、定金之類的；

（4）資金在卡里存一夜后才能轉(zhuǎn)出；

（5）同時(shí)還要準(zhǔn)備自有資金購房證明，防止被查到借貸資金用于買房。

一般情況下，房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸的放款方式是第三方受托支付。很多人就會(huì)問了，第三方收款到底安不安全？具體流程是怎樣的？要是第三方收款后不給錢怎么辦？怎么保證資金的安全呢？下面我就來給大家解釋一下受托支付、銀行為什么要采用受托支付，以及對第三方受托支付賬戶的要求。

1. 什么是受托支付：當(dāng)借款人向銀行提交抵押經(jīng)營貸款申請時(shí)，銀行的貸款經(jīng)理會(huì)詢問這筆貸款的具體用途，詢問貸款用途是貸款審核的必要流程。

舉個(gè)例子，李某想用申請的抵押貸款去購買公司生產(chǎn)所需的原材料，在申請貸款之前，他就必須先找好原材料供應(yīng)商，并且簽好購銷合同。之后，李某拿著購銷合同，以采購的名義向銀行申請貸款。銀行貸款審批通過后，就會(huì)直接把貸款資金支付給供應(yīng)商。

2. 銀行為什么要三方受托支付：一方面，這是為了確保資金用途?？顚Ｓ?，就像申請按揭貸款時(shí)，銀行會(huì)把款打到第三方，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶中一樣。

經(jīng)營貸也是如此，銀行審批通過后，會(huì)把資金打入借款人的上游企業(yè)對公賬戶。

另一方面，是為了保障后續(xù)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過第三方賬戶，銀行可以追溯資金流向，防止貸款資金被用于其他銀行禁止的領(lǐng)域。一旦銀行發(fā)現(xiàn)資金用途有異常，很有可能會(huì)提前收回貸款。

3. 銀行對受托支付的三方賬戶會(huì)有要求嗎：當(dāng)然有要求。三方賬戶的執(zhí)照主體經(jīng)營范圍需要和借款人的執(zhí)照經(jīng)營范圍相符合，要符合正常的交易邏輯。

提供的最好是公司的對公賬戶，并且公司經(jīng)營正常、交易無異常。

第三方收款人不能與借款人有親屬關(guān)系，也不能與借款人有共同的企業(yè)信息或是占股信息。