“2024年數(shù)據(jù)總統(tǒng)計(jì)全國二手房交易糾紛案件中，因抵押房解押失敗導(dǎo)致的違約占比達(dá)37%，平均每筆糾紛造成直接經(jīng)濟(jì)損失超20萬元。”這組來自住建部的最新數(shù)據(jù)，揭示了抵押房買賣的復(fù)雜性與風(fēng)險(xiǎn)。

在房產(chǎn)交易數(shù)字化改革全面落地的今天，抵押房交易仍像一場“高空走鋼絲”，稍有不慎就會踩中法律、金融雙重陷阱。

房房將結(jié)合2025年最新政策與實(shí)操案例，拆解從解押到過戶的12個(gè)核心動作，助你安全完成交易閉環(huán)。

避坑重點(diǎn)：農(nóng)村自建房、未轉(zhuǎn)商的經(jīng)濟(jì)適用房、繼承未公證的房產(chǎn)，銀行可能直接拒貸。若房產(chǎn)存在多重抵押（如按揭+經(jīng)營貸），需確認(rèn)解押順序及資金覆蓋能力。

2025新規(guī)：不動產(chǎn)登記系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，買家可通過“住建通”APP掃碼獲取房產(chǎn)的完整抵押記錄（包括民間借貸備案信息）。

賣方：要求提供央行征信報(bào)告，重點(diǎn)核查“當(dāng)前逾期”和“連3累6”記錄。若存在信用卡或貸款逾期，銀行可能凍結(jié)還款賬戶，導(dǎo)致解押資金無法劃轉(zhuǎn)。

買方：2025年起，部分城市實(shí)行“房票信用分”制度（如杭州、成都），征信評分低于650分需增加首付比例至45%。

若發(fā)現(xiàn)小額欠款，小房建議立即結(jié)清并申請“征信異議申訴”，新規(guī)允許通過“信用中國”小程序在線提交修復(fù)申請，處理周期縮短至7個(gè)工作日。

國有銀行普遍要求提前30天預(yù)約解押（如JS行、GS行），而城商行可縮短至7天。

務(wù)必要求銀行出具加蓋公章的《還款承諾書》，明確標(biāo)注扣款日期，避免因“系統(tǒng)延遲”導(dǎo)致逾期罰息。

必須寫明：“若因賣方征信問題導(dǎo)致解押失敗，買方有權(quán)解除合同并獲賠雙倍定金”。

補(bǔ)充協(xié)議中增加“資金穿透條款”，要求賣方提供解押資金來源證明（如工資流水、合法經(jīng)營收入），規(guī)避洗錢風(fēng)險(xiǎn)。

2025年全國推廣的“帶押過戶”看似省心，但需注意：

僅適用于純商業(yè)貸款，組合貸需先還清公積金部分。

實(shí)際辦理中，銀行可能收取0.3%-0.5%的“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金”，該費(fèi)用需在談判階段明確承擔(dān)方

新施行的《民法典司法解釋》規(guī)定，租約超5年的房產(chǎn)，買家需繼續(xù)履行原合同至期滿。建議：

通過住建局官網(wǎng)查詢租賃備案信息

要求租戶簽署《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書》

以總價(jià)500萬元的抵押房為例：

注：2025年多個(gè)城市取消“滿五唯一”個(gè)稅優(yōu)惠，統(tǒng)一按核定1%征收

抵押房買賣避坑指南：從解押到過戶的12個(gè)關(guān)鍵動作（附交易流程圖）

第一階段：解押準(zhǔn)備（動作1-3）

1、核實(shí)抵押狀態(tài)

查冊房產(chǎn)信息：通過“不動產(chǎn)登記中心”官網(wǎng)或線下窗口，獲取抵押登記簿，確認(rèn)抵押權(quán)人、債務(wù)金額及是否多重抵押36。

案例：2024年杭州張女士因未查多重抵押，280萬首付被套，法院判決執(zhí)行周期長達(dá)2年。

2、協(xié)商還款方案

賣方自籌資金：需提供還款憑證原件，避免“過橋資金”挪用風(fēng)險(xiǎn)。

買方墊資贖樓：建議通過銀行監(jiān)管賬戶操作，并簽訂《資金共管協(xié)議》。

3、解除抵押登記

材料清單：抵押權(quán)人出具的《同意解除抵押函》、還款證明、他項(xiàng)權(quán)證原件。

時(shí)效：一線城市線上辦理需3-5個(gè)工作日，線下1-2天。

第二階段：交易審核（動作4-6）

4、信用記錄深度審查

修復(fù)建議：

短期逾期：提交《非惡意逾期說明》+社保/納稅記錄佐證。

征信瑕疵：通過增加共同借款人（信用評分≥700分）或追加抵押物。

5、產(chǎn)權(quán)人資質(zhì)核驗(yàn)

婚姻狀態(tài)：離婚需提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議公證本，避免繼承權(quán)糾紛。

企業(yè)房產(chǎn)：營業(yè)執(zhí)照需滿6個(gè)月，對公流水覆蓋負(fù)債2倍以上。

6、房產(chǎn)價(jià)值評估

銀行評估價(jià)：通常為市場價(jià)70%-80%，老舊房產(chǎn)（房齡>30年）需提供安全鑒定報(bào)告。

避坑：拒絕“高評高貸”，防止后續(xù)抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

第三階段：過戶執(zhí)行（動作7-12）

7、簽訂買賣合同

關(guān)鍵條款：

解押截止日期：超期按日0.05%賠償1214。

資金監(jiān)管方：指定國有銀行或公證處，禁用“三方共管”。

8、繳納稅費(fèi)

2025年新政：滿5年唯一住房免征增值稅，非普通住宅契稅按3%征收。

9、辦理網(wǎng)簽備案

防一房多賣：完成網(wǎng)簽后24小時(shí)內(nèi)，系統(tǒng)自動鎖定房源。

10、過戶登記

材料清單：身份證、完稅證明、買賣合同、解押證明。

時(shí)效：一線城市“一窗受理”模式下，48小時(shí)內(nèi)出證。

11、抵押登記（買方貸款）

他項(xiàng)權(quán)證：銀行放款前需確認(rèn)登記完成，防止資金挪用。

12、物業(yè)交割

結(jié)清費(fèi)用：核查水電燃?xì)馇焚M(fèi)，留存3個(gè)月押金。

1、針對錯(cuò)誤信息，通過央行征信中心官網(wǎng)提交，15個(gè)工作日內(nèi)更正。

2、申請小額循環(huán)貸（≤10萬），按時(shí)還款可提升評分。

風(fēng)險(xiǎn)：

賣方拖延解押：超15天未解押，需啟動法律催告程序。

利率異常：低于LPR 30BP（如2.1%）多為噱頭，實(shí)際需捆綁保險(xiǎn)或理財(cái)。

解押申請 → 還款/墊資 → 解除抵押 → 資質(zhì)審核 → 簽訂合同 → 資金監(jiān)管　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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