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最新！！央行公布降準(zhǔn)降息，貸款市場將迎來什么變化
- 2025年5月7日，中國人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期流動(dòng)性約1萬億元，并同步降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百
2025年5月7日，中國人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期流動(dòng)性約1萬億元，并同步降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。
這一系列政策組合拳旨在提振經(jīng)濟(jì)活力、降低融資成本，對住房貸款市場（包括按揭貸款、公積金貸款、房產(chǎn)抵押貸款）的影響尤為顯著。
下面，小房將從利率變化、申請條件調(diào)整、市場預(yù)期等方面，來談?wù)劥舜螌τ谫J款市場的變化：
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一、按揭貸款：LPR聯(lián)動(dòng)下的利率調(diào)整與申請條件
按揭貸款利率以貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為基準(zhǔn)，通常由“LPR+基點(diǎn)”構(gòu)成。此次政策利率（如中期借貸便利MLF利率）下調(diào)后，預(yù)計(jì)會(huì)引導(dǎo)5年期LPR同步下行。
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現(xiàn)行首套房貸利率為3.15%，若基于LPR進(jìn)行調(diào)整，則反映了最近一次LPR變動(dòng)后的結(jié)果。
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對于存量房貸用戶，需關(guān)注貸款合同中的利率重定價(jià)日（通常為每年1月1日或貸款發(fā)放日），新利率將在重定價(jià)周期生效。
公積金貸款利率如下：
降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性將緩解銀行信貸額度壓力，銀行可能適度放寬按揭貸款審批條件：
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首付比例：二套房最低首付比例已從30%降至25%，部分城市可能進(jìn)一步下調(diào)至20%。（首套房15%）
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收入證明要求：對穩(wěn)定職業(yè)（如公務(wù)員、國企員工）的審核可能簡化，但對高負(fù)債率借款人的審查仍趨嚴(yán)。
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區(qū)域政策差異：一線城市因房價(jià)較高，政策寬松幅度有限；三四線城市或加大“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行力度。
此前由于存量房貸利率與新發(fā)放利率之間的顯著差距曾引發(fā)提前還貸潮。
例如，在北京，首套房貸利率曾高達(dá)4.75%，而現(xiàn)在的新發(fā)放利率最低可達(dá)3.15%。
隨著存量利率調(diào)整政策逐步落地（比如部分銀行在2024年10月底前統(tǒng)一調(diào)整存量房貸加點(diǎn)幅度至更加優(yōu)惠的水平），提前還貸的壓力有望得到緩解。
PS：具體調(diào)整細(xì)節(jié)和實(shí)施情況可能會(huì)根據(jù)不同銀行的規(guī)定有所變化。
二、公積金貸款：利率下調(diào)與自動(dòng)調(diào)整
自2024年5月18日起，首套住房公積金貸款利率調(diào)整為：
以100萬元、30年期貸款為例，利率從3.1%降至2.85%，總利息減少約4.8萬元，月供減少130元。
存量用戶：2024年5月18日前已發(fā)放的貸款，利率將在2025年1月1日自動(dòng)調(diào)整，無需主動(dòng)申請。
新增用戶：5月18日后申請貸款可直接享受新利率，且部分城市允許“商轉(zhuǎn)公”以降低還款壓力。
（1）繳存時(shí)限：多地縮短連續(xù)繳存期限要求（如從12個(gè)月降至6個(gè)月）。
（2）異地互通：京津冀、長三角等區(qū)域試點(diǎn)公積金異地互認(rèn)，便利跨城購房。
（3）額度上浮：針對多子女家庭或高層次人才，最高貸款額度可提升20%-30%。
三、房產(chǎn)抵押貸款：利率降低和條件的變化
政策利率下調(diào)疊加銀行資金成本下降，抵押貸利率普遍在2.3%左右。例如：
國有大行對小微企業(yè)抵押貸利率可低至2.3%——3.2%；
股份制銀行消費(fèi)類抵押貸利率降至3.4%-3.8%。
抵押物估值：銀行對房產(chǎn)評估價(jià)趨于保守，尤其對房齡超20年、非核心地段房產(chǎn)的折扣率提高。（但部分銀行對房齡要求又放寬）
（1）資金用途監(jiān)管：嚴(yán)查貸款資金流入樓市或股市，需提供購銷合同、發(fā)票等證明材料。
（2）征信要求：近兩年內(nèi)逾期記錄超過3次的申請人可能被拒貸。
低利率環(huán)境下，部分不良中介以轉(zhuǎn)貸降息為名誘導(dǎo)用戶將按揭貸款置換為抵押貸，但存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和期限錯(cuò)配隱患（如抵押貸期限通常為10年，需頻繁續(xù)貸）。
1. 短期效應(yīng)：購房成本下降刺激需求釋放
以首套房總價(jià)300萬元為例，按首付20%（60萬元）、貸款240萬元計(jì)算：
（1）商業(yè)貸款（利率3.15%）：月供約11,200元，較此前4.1%利率減少約1,000元（按原利率計(jì)算月供12,200元，現(xiàn)減少1,000元）。
（2）公積金貸款（利率2.6%）：月供約9,900元，較商貸節(jié)省1,300元/月。
這一差距將推動(dòng)更多購房者優(yōu)先使用公積金或組合貸（如公積金+商貸）。
上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，部分購房者可從二套轉(zhuǎn)為首套，享受更低利率（如自貿(mào)區(qū)臨港區(qū)域二套商貸利率低至3.35%）。
2. 長期趨勢：存量房貸利率調(diào)整與銀行息差壓力
2025年10月起，銀行將調(diào)整存量房貸利率，首套商貸利率統(tǒng)一降至LPR-30BP（3.55%），二套利率根據(jù)區(qū)域差異化調(diào)整（如上海臨港新片區(qū)及嘉定、青浦等區(qū)域?yàn)長PR-25BP（3.35%），其他地區(qū)為LPR-5BP（3.55%））。
對居民影響：存量房貸利率每下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，單筆240萬元貸款月供減少約60元，總利息支出減少2.16萬元（30年期）。
對銀行影響：若全量調(diào)整，上海銀行業(yè)年利息收入可能減少約300億元（按全市存量房貸余額12萬億元測算，利率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)）。
銀行或?qū)⑼ㄟ^發(fā)行專項(xiàng)金融債、優(yōu)化負(fù)債端成本（如降低存款利率）對沖壓力。
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優(yōu)先申請公積金貸款（當(dāng)前5年期以上利率2.6%），或選擇“公積金+商貸”組合貸。
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關(guān)注自貿(mào)區(qū)臨港等區(qū)域的差異化政策（如二套商貸利率低至3.35%）。
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謹(jǐn)慎評估“轉(zhuǎn)貸”操作風(fēng)險(xiǎn)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致征信受損。
加強(qiáng)差異化定價(jià)能力，對優(yōu)質(zhì)客戶（如高收入群體、優(yōu)質(zhì)企業(yè)員工）提供更低利率（如LPR-40BP）。
嚴(yán)控資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化貸后管理，確保貸款用于購房而非投資理財(cái)。
央行此次降準(zhǔn)降息通過“流動(dòng)性釋放+利率下行”雙重路徑，為貸款市場注入活力。
按揭貸款、公積金貸款與房產(chǎn)抵押貸款的利率普降，疊加申請條件優(yōu)化，將有效降低居民購房成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)修復(fù)，帶給我們更多便利！！
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