一、基礎掃盲：什么是首次抵押 和二次抵押？

1、首次抵押貸款：簡單來說，就是用未抵押過的房產（如全款房或按揭已結清的房子）向銀行或機構申請貸款。例如，小王在蘇州買首套房時申請按揭貸款，這就是典型的首次抵押。

2、二次抵押貸款：指在已有抵押貸款（按揭貸款）的情況下，對同一房產再次抵押。

比如小李的房子尚有100萬按揭未還清，但他又用這套房評估后的增值部分申請了50萬貸款，這就是二次抵押。

注意：二次抵押需滿足兩個關鍵條件——

房產證已辦理且首次抵押已登記；

房屋當前評估價值扣除首次貸款余額后仍有可貸空間。

二、六大核心區別：從額度到風險，全面對比（數據以蘇州為例）

1. 貸款額度：二次抵押能貸多少？

（1）首次抵押：額度通常為房產評估

價的60%-70%（蘇州主流銀行標準）。例如，一套評估價500萬的房子，首次抵押可貸約300萬-350萬。

（2）二次抵押：額度=評估價×可貸成數（約50%-60%）-首次貸款剩余本金。假設首次貸款還剩200萬，二次抵押可貸額度約為（500萬×50%）-200萬=50萬。

蘇州案例：張先生有一套園區房產，評估價600萬，首次抵押貸款余額300萬。若二次抵押成數為50%，他可貸額度為（600×50%）-300=0元，此時無法辦理；若評估價漲至700萬，則可貸（700×50%）-300=50萬。

2. 利率差異：二次抵押成本更高？

（1）首次抵押：蘇州主流銀行利率為3.45%-4.35%（視貸款類型和資質）；

（2）二次抵押：利率普遍在4.8%-8%，部分非銀機構甚至更高。

（3）原因：二次抵押因風險較高（需優先償還首次貸款），銀行審批更謹慎，部分銀行甚至不接受二押業務，導致利率偏高。

3. 貸款用途：靈活度不同

（1）首次抵押：用途受限（如購房、裝修等），需提供明確資金流向證明；

（2）二次抵押：部分產品允許用于企業經營、消費等，資金使用更靈活。

4. 審批難度：二次抵押門檻更高

（1）征信要求：二次抵押對借款人的收入穩定性、負債率要求更嚴格。例如，蘇州某銀行要求二次抵押申請人的月收入需覆蓋兩次月供的2倍。

（2）房產要求：首次抵押房齡一般不超過30年，二次抵押可能進一步縮短至20年。

5. 辦理流程：二次抵押更復雜？

（1）首次抵押：需完成房產評估、抵押登記、放款等流程，周期約10-15天；

（2）二次抵押：需額外取得首次抵押銀行的同意函（部分銀行要求），并辦理第二順位抵押登記，周期可能延長至20-30天。

根據《蘇州市住房公積金2024年年度報告》，若使用公積金“商轉公”貸款，需原商業貸款銀行配合辦理第二順位抵押登記，否則無法操作。

6. 風險提示：二次抵押的三大隱患

（1）斷貸風險：若無法償還貸款，二次抵押債權人需在首次抵押清償后才能受償，資產處置風險更高；

（2）機構資質：部分非銀機構利用二押需求收取高額服務費，甚至涉嫌詐騙（參考北京通州曝光的汽車二押騙局）；

（3）評估虛高：為吸引客戶，個別機構夸大房產評估價，導致借款人實際可貸額度與承諾不符。

三、政策：公積金貸款 的特殊規則（以蘇州為例）

蘇州公積金貸款對首次和二次抵押有明確區分：

（1）首次使用公積金貸款：最高額度90萬（家庭）或60萬（個人），利率3.1%；

（2）二次使用公積金貸款：額度降至50萬（家庭）或30萬（個人），利率上浮至3.575%。

注意：若已使用過兩次公積金貸款，則不可再申請。此外，2024年蘇州公積金政策調整后，首次購房且使用公積金貸款可享受首套利率優惠，但二次抵押貸款不適用。
 

1、短期資金周轉者：已有按揭房且不想結清貸款，需快速融資（二押放款速度通常快于過橋貸）；

2、小微企業主：利用房產增值部分補充經營資金（部分銀行提供專項企業經營二押產品）；

3、優化負債結構者：用低利率二押置換高利率信用貸或網貸8。

反面案例：劉女士在蘇州吳中區有一套市值400萬的房產，首次抵押貸款余額150萬。她誤信中介“二押可貸200萬”的承諾，支付高額服務費后，實際僅獲批50萬，導致資金鏈斷裂。

五、避坑指南：辦理二次抵押的三大建議

1、優先選擇銀行產品：蘇州部分銀行（如江蘇銀行、寧波銀行）開放二押業務，利率和安全性優于非銀機構；

2、核實評估價真實性：通過銀行或正規評估公司獲取房產價值報告，避免中介虛報；

3、計算還款能力：用“月供計算器”模擬兩次貸款疊加后的還款壓力，確保收入覆蓋月供的2倍以上。

 

Q1：按揭房還沒還清，能直接轉二次抵押嗎？

可以，但需滿足房產評估價高于未還貸款余額，且銀行同意辦理第二順位抵押。

Q2：二次抵押會影響首次貸款利率嗎？

不會，但若二次抵押逾期，可能導致首次貸款銀行要求提前還款。


 

Q3：哪家銀行的二次抵押利率最低？

目前JS銀行、NY銀行等針對優質客戶可提供年化2.5%左右的二押產品，具體需根據房產和資質評估。

無論是首次抵押還是二次抵押，本質都是利用房產價值撬動資金杠桿，合理運用抵押貸款既能緩解壓力，也可能暗藏風險。

小妍建議讀者在辦理前充分了解政策、對比產品，必要時咨詢專業金融顧問。