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平涼
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為什么說這個話題重要呢？因為現在很多人手上都有套房子，買的時候貸款買的，按揭房嘛。房價跌了，房貸還得還，
但其實你擁有的房產，也還可以貸款，貸出資金來周轉！！！
下面，小一來詳細說說。
先說說背景，小一相信很多人買房的時候都經歷過按揭貸款。簡單點說，按揭房就是你用銀行的錢買的房子，還沒還清貸款的那種。
舉個例子，小一有個客戶小王，2018年買了套房，貸款100萬，現在還剩60萬沒還。房價這幾年漲了點，現在市價150萬。看起來他虧了？
實際上他的房屋凈值（就是房子當前價值減去剩余貸款）有90萬。這就是為什么很多人問：“我這套按揭房，能不能再貸款？”
按揭房是可以再貸款的，但不是提交了貸款申請，就能成功貸出資金來，得看情況。
不過現在政策和市場環境變了，變得更友好了一些，更多銀行（GD、ZG、ZX等）都接受二押了。
貸款100萬，抵押貸款利率2.5%和房貸利率3.9%的對比，20年等額本息
為什么按揭房還可以貸款？
因為銀行看中的是借款人的房產價值，只要房產有足夠的凈值，信用也不差，他們就愿意再借錢。
不過，不是所有按揭房都能隨便再貸款的。絕大部分銀行要求你的貸款價值比（LTV）不能太高。
什么是LTV？簡單說，就是你貸款金額占房產價值的比例，一般不能超過70%。意思是，如果借款人的房子值100萬，銀行最多允許借款人貸70萬（包括原有的按揭貸款）。
所以，如果借款人的房產房屋凈值夠大，空間就大了。
（現在部分銀行已推出9成二押）
之前有個客戶B女士，2024年找小一咨詢。她有一套老房，買的時候貸款650萬，現在市價漲到800萬，凈值300萬。她想用這套房再貸點錢，給兒子付學費。
在小一的幫助下，B女士成功貸了21萬，利率還算友好，在2.6%左右。兒子順利上學，她還用這筆錢投資了點基金，收益不錯。可見，再貸款也是可以的，主要看借款人的資質和房產還沒有可以貸款的空間。
小一再來說說再貸款的類型。不是只有一種方式，小一來簡單分分類，免得你迷糊。
1、房屋凈值貸款：這是一種比較靈活的貸款方式。簡單說，就是你用房屋凈值做抵押，銀行給你一筆信用額度，你想用多少用多少，類似于信用卡。這種貸款的平均利率是3.8%，審批通過率高達70%（數據來自中國銀行業協會報告）。
優勢是利率低，靈活性高，但風險是如果房價跌了，可能會被要求追加保證金。
2、二押貸款：意思是借款人在原有按揭基礎上，再找另一家銀行或機構貸款。
如果房價暴跌，借款人可能面臨斷供。
所以可二押的銀行比較少。
銀行看重幾個因素：
第一步，評估房產價值。線上和線下都有評估房子多少錢的方法，這里小一就不細說了。
比方說，借款人的房市價150萬，剩余貸款60萬，凈值90萬。那么，借款人潛在的再貸款空間可能是90萬的70%，也就是63萬（LTV限制）。
其次，選對貸款方式。不是所有銀行都一樣，一些網點銀行如JS銀行和GS銀行，對再貸款更友好，利率低手續費少。小一的竅門是，找專業經紀人幫忙比價。
記得有個客戶，找小一之前自己去銀行，被推薦了高利率的貸款。我幫他轉到另一家，利率低了1.5%，每年省幾萬塊。
再來，注意風險。現在失業率略升到5.2%，所以還款能力是關鍵。萬一你失業了，貸款還不上，銀行可能會拍賣你的房產。
所以，小一always 提醒客戶：再貸款不是為了消費，而是為了增值。比如，投資教育、創業或房產翻新，這些都能帶來回報。
2025年的大環境:
政策方面，2025年，政府繼續推行穩地產策略。比方說，央行降息兩次，平均貸款利率降到2.8%。另外，有個新政策叫凈值釋放計劃，鼓勵家庭用房產價值支持消費和投資。
市場方面，房價在2025年預計穩中有升，一線城市漲幅3-5%，二線城市2-4%。但區域差異大，北上廣深的機會多，中小城市風險高。利率環境友好，但通脹壓力可能讓銀行收緊標準。
小一的建議是：先算清借款人的債務收入比（DTI），標準一般是40%以下。意思是，你的月還款不能超過月收入的40%。
總結下，如果你有一套按揭房，完全可以再貸款，但得看你的凈值、信用和用途。2025年是好時機，利率低、政策松，但風險也存在。
如果你有類似疑問，歡迎私信我或找專業人士咨詢。
希望這篇文章對你有幫助，如果有問題，隨時交流！
