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房子被抵押了還能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)嗎？3500字分析
- 美儲(chǔ)貨幣、關(guān)稅等大環(huán)境不好的情況下，有部分粉絲詢(xún)問(wèn)小橙關(guān)于房子抵押還能否買(mǎi)賣(mài)，下面小橙聊聊這個(gè)問(wèn)題 先說(shuō)結(jié)論：能賣(mài)！但必須走對(duì)流程，否則容易踩坑！ 2025年全國(guó)90%城市都已實(shí)
美儲(chǔ)貨幣、關(guān)稅等大環(huán)境不好的情況下，有部分粉絲詢(xún)問(wèn)小橙關(guān)于房子抵押還能否買(mǎi)賣(mài)，下面小橙聊聊這個(gè)問(wèn)題
先說(shuō)結(jié)論：能賣(mài)！但必須走對(duì)流程，否則容易踩坑！
2025年全國(guó)90%城市都已實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”，抵押房買(mǎi)賣(mài)早就不需要先還清貸款了。不過(guò)實(shí)際操作中，有3類(lèi)情況要特別注意，搞不好可能錢(qián)房?jī)煽眨?/section>
1. 帶押過(guò)戶(hù)（推薦指數(shù)五顆星） 2023年自然資源部新規(guī)出臺(tái)后，現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方只需簽個(gè)《抵押變更協(xié)議》，不用贖樓就能直接過(guò)戶(hù)。
小橙上個(gè)月剛幫客戶(hù)在深圳辦完一單，從簽約到拿新房本只用了3天，全程在政務(wù)中心窗口辦理，買(mǎi)家貸款直接沖抵原抵押。
2. 賣(mài)家自籌還款（適合急售客戶(hù)） 如果房子抵押率超過(guò)70%（比如市值500萬(wàn)，貸款還有400萬(wàn)），部分銀行會(huì)要求先結(jié)清再交易。這時(shí)候可以：
（1）用其他資產(chǎn)二次抵押湊錢(qián)
（3）用買(mǎi)家的首付款沖抵（需簽資金監(jiān)管協(xié)議）
3. 第三方墊資過(guò)橋（慎選！） 去年杭州就發(fā)生過(guò)中介卷走墊資款跑路的案子。如果必須用這招，記住三個(gè)原則：
過(guò)橋利息每天超過(guò)0.08%的別碰
（部分銀行現(xiàn)已有過(guò)橋優(yōu)惠、免除過(guò)橋費(fèi)的政策，私信黃老師免費(fèi)咨詢(xún)~）
二、抵押房交易的三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
風(fēng)險(xiǎn)1：產(chǎn)權(quán)不干凈導(dǎo)致過(guò)戶(hù)失敗 黃老師上個(gè)月遇到個(gè)客戶(hù)，房子抵押給銀行的同時(shí)，還被賣(mài)家偷偷做了民間二次抵押。務(wù)必在簽約前做三件事：
（1）到不動(dòng)產(chǎn)登記中心拉產(chǎn)權(quán)查檔表（2025年起手機(jī)掃碼就能查）
（2）核對(duì)抵押登記證號(hào)與銀行系統(tǒng)是否一致
（3）讓賣(mài)家手寫(xiě)《無(wú)隱形債務(wù)承諾書(shū)》并公證
風(fēng)險(xiǎn)2：買(mǎi)方貸款被卡 現(xiàn)在銀行對(duì)抵押房貸款審核更嚴(yán)，特別注意：
（1）首付比例需比正常房源多5%（比如首套變35%）
（2）選擇與賣(mài)家抵押同一銀行可提速2-3天
（3）避開(kāi)“經(jīng)營(yíng)貸房”，2025年新政要求必須先轉(zhuǎn)商貸
風(fēng)險(xiǎn)3：稅費(fèi)、其他費(fèi)用不清晰 抵押房最容易在稅費(fèi)上扯皮：
（1）滿五唯一免稅政策，要從解除抵押之日起重新計(jì)算
（2）遺產(chǎn)繼承的抵押房可能突然冒出20%遺產(chǎn)稅
（3）法拍房要額外承擔(dān)原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)
三、2025年最新政策必看（申請(qǐng)條件）
申請(qǐng)人年齡限制：申請(qǐng)人必須是具備完全民事行為能力的自然人，且在貸款到期時(shí)的年齡不超過(guò)65歲（18周歲以上）。
共借人（擔(dān)保人）：18-70周歲，也可以是公司。
部分銀行接受70周歲以上的高齡老人，具體根據(jù)銀行政策而定。
婚姻狀況：考慮申請(qǐng)人的婚姻狀況，包括未婚、已婚（是否有配偶共同參與貸款）以及離異。離異個(gè)體在申請(qǐng)時(shí)需要提供清晰的婚姻和財(cái)產(chǎn)分割記錄。
戶(hù)籍與住所：申請(qǐng)人需要提供所在地的常住戶(hù)口和固定住所證明。
收入與職業(yè)：銀行需考慮借款人的工作單位性質(zhì)和近一年的工資流水。不同銀行對(duì)于工資流水的要求各不相同，但大多需要覆蓋一定倍數(shù)的貸款金額，足以保障按期償還貸款本金及利息。
征信記錄：銀行會(huì)檢查申請(qǐng)人的逾期記錄、負(fù)債情況以及查詢(xún)次數(shù)。房產(chǎn)抵押貸款對(duì)征信的要求相對(duì)寬松，但極差的征信記錄仍可能導(dǎo)致貸款申請(qǐng)被拒。
a.逾期記錄：大多數(shù)銀行要求近兩年內(nèi)逾期不超過(guò)“連三累六”（即連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次逾期）。小額信用卡逾期低于1000元可能不計(jì)入。
b.負(fù)債率：建議負(fù)債率控制在70%以?xún)?nèi)，小貸筆數(shù)盡量少，有些銀行要求不超過(guò)3筆。
c.查詢(xún)次數(shù)：近半年的征信審批查詢(xún)次數(shù)一般不超過(guò)6次，有的銀行更嚴(yán)格，不超過(guò)5次。
d.網(wǎng)貸筆數(shù)和金額：盡量不超過(guò)8筆，總金額最好不超過(guò)10萬(wàn)，部分銀行對(duì)網(wǎng)貸較為敏感。
e.歷史逾期：雖然主要看近兩年的征信，但部分銀行也會(huì)參考五年的逾期情況。
大數(shù)據(jù)查詢(xún)過(guò)多也可能影響，盡管不直接體現(xiàn)在征信報(bào)告上。
如果征信不佳，可嘗試找門(mén)檻較低的銀行，或讓征信良好的人作為主借款人。
（1）房產(chǎn)可上市交易+產(chǎn)證在手
關(guān)于房產(chǎn)最基本的要求：房屋必須是能上市交易的房產(chǎn)，借款人必須擁有該房屋的房產(chǎn)證，大紅本必須在手！
現(xiàn)在銀行的房抵業(yè)務(wù)基本上不會(huì)押房本，申請(qǐng)辦理完就可以拿回去。
以上對(duì)于個(gè)人名下的房產(chǎn)和公司名下的房產(chǎn)均可抵押；其中住宅類(lèi)立項(xiàng)的房產(chǎn)最受銀行青睞。
對(duì)于普通住宅：所有的銀行都能做，大部分銀行可以申請(qǐng)到房產(chǎn)評(píng)估值的7成，個(gè)別銀行能申請(qǐng)到8.5成、9成。
住宅類(lèi)半地下以及四合院：部分銀行可抵押。
70年產(chǎn)權(quán)的公寓可以等同于住宅看待；
別墅：北上深等城市大部分別墅都是住宅，只有極少數(shù)房產(chǎn)為商業(yè)。
聯(lián)排別墅：大部分銀行能給7成，個(gè)別銀行能給8.5成；獨(dú)棟別墅：通常6成，個(gè)別銀行能給7成。
對(duì)于一些商業(yè)辦公類(lèi)的房產(chǎn)：1/3的銀行可接受，通常可貸額度在評(píng)估值的4--6成。
對(duì)于政策性房產(chǎn)，例如經(jīng)適房，央產(chǎn)房，兩限房，競(jìng)限房，共有產(chǎn)權(quán)房等，通常銀行會(huì)要求在轉(zhuǎn)商之后才能辦理抵押貸款，但有個(gè)別銀行不轉(zhuǎn)商也能申請(qǐng)。
廠房、科研辦公類(lèi)房產(chǎn)：少數(shù)銀行可接受，一般會(huì)考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。
所有銀行對(duì)于40---300㎡的房產(chǎn)都能接受；
對(duì)于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分銀行可以申請(qǐng)；
√大部分銀行都青睞房齡在30年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)；
√部分銀行能接受房齡在30--40年的房產(chǎn)；
√少部分銀行可以接受房齡在40--50年的房產(chǎn)；
√個(gè)別銀行或金融機(jī)構(gòu)能接受房齡50--70年的房產(chǎn)；
銀行對(duì)房本持有時(shí)間有要求，通常：
√大部分銀行都會(huì)要求持有房產(chǎn)證滿6個(gè)月
√少數(shù)銀行可以接受新過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)
√對(duì)于親屬之間的繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)的房屋，或者轉(zhuǎn)商之后的房本，可被認(rèn)定為老房本做抵押。
基本要求是房屋產(chǎn)權(quán)要清晰；尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產(chǎn)權(quán)一定要分割清晰。
對(duì)于單個(gè)人名下的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)自然清晰，做抵押是沒(méi)有什么問(wèn)題的。
√ 夫妻共同所有：這種情況是比較常見(jiàn)的，婚后在法律上認(rèn)為房屋屬于夫妻共同的財(cái)產(chǎn)，做房屋抵押貸款的時(shí)候，需要配偶共借；
√ 房產(chǎn)證上有未成年：這種情況是不允許做抵押貸款的。辦理房產(chǎn)抵押，需要當(dāng)事人有完全的民事行為能力，未成年人不具備相應(yīng)的民事行為能力，不能辦理房產(chǎn)抵押。
√ 3人以上共有房屋產(chǎn)權(quán)的：能做的銀行少；因?yàn)檗k理抵押需要產(chǎn)權(quán)人同意并共借，而牽涉的人多，產(chǎn)生的糾紛和情況也會(huì)復(fù)雜。
對(duì)于有二套房產(chǎn)，或者有更多資產(chǎn)的，全國(guó)房產(chǎn)都可以，它可以作為財(cái)力資產(chǎn)的證明。
可以用于降低資產(chǎn)負(fù)債率，也可以降低銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。像有二套房產(chǎn)的話，有些銀行也能提高本套房產(chǎn)貸款的成數(shù)。
關(guān)于公司（房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款需看）
不應(yīng)涉及投資、娛樂(lè)、金融等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。銀行會(huì)根據(jù)其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)決定是否接受貸款申請(qǐng)。
新公司或新注冊(cè)的企業(yè)也可以申請(qǐng)抵押貸款，但銀行更傾向于有真實(shí)經(jīng)營(yíng)歷史的企業(yè)。例如，新過(guò)戶(hù)的公司在銀行眼中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
公司的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)應(yīng)無(wú)異常，如工商行政異常、地址異常或涉及訴訟等情況都會(huì)影響貸款的審批。
有些銀行可能要求提供對(duì)公流水證明，而有些則不需要。這取決于貸款的具體要求和銀行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
小橙提醒粉絲們簽約時(shí)一定注明“賣(mài)方負(fù)責(zé)解除全部抵押”
（1）首付款必須進(jìn)住建局監(jiān)管賬戶(hù)
（2）抵押權(quán)人（銀行）要在買(mǎi)賣(mài)合同上蓋章確認(rèn)
（3）建議花500-800元請(qǐng)律師做合同合規(guī)審查
上個(gè)月小橙幫客戶(hù)處理的一套廣州抵押房，就是因?yàn)樘崆白隽水a(chǎn)權(quán)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)賣(mài)家欠了信用貸沒(méi)還，果斷讓買(mǎi)家把10%首付轉(zhuǎn)為保證金暫扣，成功避免120萬(wàn)損失。
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