商住兩用的房子可以在銀行抵押，但也需要分情況抵押，不同銀行對于商住兩用的房子定性是不一樣的，有的認定為住宅，有的認定為商業用房。下面房房來詳細說說

雖然這個房子叫商住兩用，在銀行的貸款審批系統里，沒有這個模糊分類。銀行只會看房產證（不動產權證）上規劃用途那一欄寫的到底是什么。

• 如果寫的是住宅或成套住宅，那就是住宅，享受住宅的一切貸款政策。
• 如果寫的是“商業”、“辦公”、“公寓”、“綜合”等等，那無論客戶實際是用來居住還是辦公，它都被歸為“非住宅類”或“經營性房產”。

銀行的所有后續操作，都基于這個定性。商住兩用房，九成以上都屬于非住宅樓，認定為經營性房產。

一旦被定性為經營性房產，那么抵押貸款的各項條件、額度都會不一樣。這里房房做個直觀對比圖（數據基于當前2025年6月23日的最新LPR利率以及市場）：

可申請的房產抵押貸款：

1. 首次抵押（一抵）：這是最常見的操作。只要產權清晰、無查封，商住兩用房完全可以做一抵。上面表格里的所有數據，主要就是針對一抵。
    
2. 二次抵押（二抵）：商住兩用房做二抵，難度極大。 絕大多數銀行都不接受非住宅的二抵業務。市場上少數能做的金融機構，給出的利率也會非常高，成本不劃算。
   
   原因還是風險控制，銀行不希望在同一個抵押物上，成為次級債權人。所以，基本可以認為，商住兩-用房只能做一筆干凈的抵押。
    
3. 循環與再抵押：經營貸的一大優勢是可以做成循環授信額度。比如，XX銀行為這個商住兩用房批了500萬的授信額度，10年有效。客戶可以先用200萬，之后還了100萬，額度恢復到400萬，需要時可以再提出來，按天計息，非常靈活。
   
   幾年后如果房產增值明顯，也可以選擇結清重貸（轉貸），以更高的評估價重新獲取一筆新的抵押貸款，實現增值部分的套現。這算是另一種形式的再次抵押。
    

房房提醒

1. 產權性質不清就盲目操作：一定要先看房本上的“規劃用途”，這是所有決策的基石。
2. 對貸款用途掉以輕心：經營貸的經營用途是紅線。銀行會通過“受托支付”等方式，將貸款直接打給客戶的合同交易對手方，并進行貸后檢查。如果發現資金違規流入樓市、股市，銀行有權立刻抽貸。
3. 忽略持有和交易成本：商住兩用房的水、電、物業費通常是商用標準，遠高于住宅。未來出售時，稅費（尤其是土地增值稅和增值稅）也比住宅高得多。這些都是隱形成本。
4. 銀行選擇單一：不同銀行對商業地產的偏好不同。有的偏愛核心地段的小面積公寓，有的則對大面積的寫字樓感興趣。A銀行做不了，不代表B銀行也做不了。多問幾家，或者找專業的貸款服務機構，他們掌握各家銀行最新的產品和偏好，能極大提高成功率。
   
   
   當前主流銀行利率表格：商住兩用房可以抵押，但大部分情況下走的是經營貸的申請。

1. 借款人需要放棄對標普通住宅的預期（如七成、三十年），轉而利用經營貸的優勢（如靈活的還款方式、循環授信）。辦理商住兩用房的抵押關鍵在于：有一個合規的經營主體，和一個真實的經營需求。

希望房房的這篇文章可以幫到你！!