很多商鋪持有者坐擁黃金地段的優質資產，卻在擴大經營、更新設備或應對臨時周轉時面臨資金難題。

這間商鋪能不能像住宅一樣，在銀行申請抵押貸款，變不動產為活資金？

用商鋪抵押貸款是可行的，但額度以及條件等和住宅抵押貸款還是有區別的。

下面小蕙為廣大借款客戶深度剖析商鋪抵押貸款相關信息，從申請條件到額度利率，再到常見疑問。

一、商鋪抵押貸款，到底是什么？

小蕙提醒大家，要明確一個概念，商鋪抵押貸款在銀行體系內，通常歸屬于 個人經營性抵押貸款或 小微企業抵押貸款的范疇。這與我們熟知的購買住宅時辦理的個人住房按揭貸款有本質區別。

• 貸款用途：
   住房按揭貸款用途是購房自住；而商鋪抵押貸款的用途必須是合法的生產經營活動，例如采購原材料、擴大店面、支付員工工資、技術升級等。資金嚴禁流入房地產市場、股市、期貨等高風險領域。
• 貸款屬性：
   前者是消費屬性，后者是經營屬性。銀行在審批時，對后者的審查重點會更多地放在借款人的經營狀況和未來還款來源的穩定性上。

因此，當客戶考慮用商鋪申請貸款時，首先要明確資金的最終去向，并準備好相應的經營證明材料。

二、什么樣的商鋪，才是銀行眼中的香餑餑

并非所有商鋪都能順利獲得銀行的青睞。銀行等金融機構在評估抵押物時，核心考量的是其 價值穩定性 和 變現能力。隨著經濟結構的調整，銀行對商鋪的選擇標準將更加精細化。

1. 產權清晰

• 權屬無爭議：
  商鋪的產權證必須清晰明了，不存在任何查封、凍結、訴訟或未解除的抵押。
• 共有人同意：
  若商鋪為多人共有，必須所有共有人出具書面同意抵押的證明。實踐中，家庭成員共有的情況較為普遍，確保每一位產權人都簽字同意，是流程的第一步。

2. 地段和類型決定房產價值

• 核心地段為王：
  位于城市核心商圈、成熟社區、交通樞紐附近的臨街商鋪，因其人流量大、租賃市場活躍，是銀行最偏好的類型。這類商鋪估值高，流動性強。
• 商鋪類型有別：
  • 臨街獨立商鋪：
     價值最高，最受歡迎。
  • 購物中心/商場內鋪：
     價值次之，銀行會綜合考量商場本身的運營情況和知名度。
  • 專業市場/批發城鋪位：
     價值相對較低，部分銀行可能不予受理，因為其經營業態單一，受行業景氣度影響大。
  • 社區底商：
     如果社區入住率高、消費穩定，也是不錯的選擇。

3. 年齡與面積有門檻

• 房齡限制：
   銀行對商鋪的建成年代有一定要求。通常來說，房齡（以產權證登記日期為準）不建議超過25年。展望2025年，部分風控嚴格的銀行可能會將標準收緊至20年以內。房齡過老，意味著建筑結構老化，商業價值可能下降。
• 面積要求：
   面積太小的商鋪，總價值有限，銀行操作成本相對較高。一般要求 實用面積不低于20平方米，部分城市或銀行可能要求達到30或40平方米以上。

4. 無復雜租賃糾紛
如果商鋪正處于出租狀態，銀行會要求查看租賃合同。一個“買賣不破租賃”的原則意味著，即使商鋪被拍賣，租客的合法權益依然受保護。若存在租期過長（如超過10年）、租金過低或存在其他復雜糾紛的租賃合同，可能會影響銀行的審批意愿和最終的貸款額度。

三、借款人自身條件同樣關鍵

抵押物是還款的保障，但銀行最終希望的還是借款人能按時還本付息，而非處置資產。因此，對借款人資質的審核，同樣是重中之重。

1. 良好的征信記錄
個人征信報告是銀行判斷客戶信譽的“第二張臉”。以下情況通常會被視為“征信污點”：

• 逾期記錄：
  俗稱的“連三累六”（即兩年內連續三個月或累計六次逾期）是硬傷，大概率會被拒貸。
• 查詢次數過多：
   短時間內（如3個月內）征信被貸款審批、信用卡審批等硬查詢次數過多，銀行會認為客戶近期非常缺錢，潛在風險高。
• 負債過高：
   個人名下的信用卡、信用貸、其他抵押貸等總負債與收入的比例過高，會削弱還款能力。

2. 穩定可信的還款能力
銀行需要確認借款人有足夠的能力覆蓋每月的貸款本息。證明材料通常包括：

• 經營流水：
   公司對公賬戶或個人銀行卡的穩定、持續、大額的流水是最佳證明。銀行會分析流水的規律性、交易對手方等，判斷經營的真實性。
• 經營實體證明：
   提供營業執照（通常要求成立半年或一年以上）、經營場所租賃合同或產權證明、近期的財務報表等。
• 其他資產證明：
   如其他房產、車輛、金融資產等，可作為還款能力的補充。

3. 合法合規的貸款用途
銀行會對貸款資金的用途進行嚴格監控。借款人需要提供明確的資金使用計劃，如購銷合同、裝修合同、設備采購訂單等。

貸款發放后，銀行會通過受托支付等方式，確保資金流向指定的交易對手賬戶。一旦發現資金被挪用，銀行有權提前收回全部貸款，并追究法律責任。

四、貸款額度、利率、年限

1. 貸款額度：能貸多少？
商鋪抵押貸款的額度由 商鋪評估價 和 抵押率 共同決定。

• 評估價：
   銀行會委托第三方專業評估公司對商鋪進行價值評估，這個價格通常會略低于市場成交價，更為保守。
• 抵押率：
   這是客戶最關心的。由于商鋪的流動性和價值穩定性不如住宅，其抵押率也相對較低。
  • 一般情況：
     市場主流的商鋪抵押率在 50% - 70% 之間。
  • 優質商鋪：
     對于地段極佳、類型稀缺的商鋪，部分銀行可能給予最高70%的抵押率。
  • 普通商鋪：
     對于地段一般或類型特殊的商鋪，抵押率可能降至50%甚至更低。
  • 舉例：
     一套市場價500萬的商鋪，銀行評估價可能為450萬。若按60%的抵押率計算，最高可貸額度為 450萬 * 60% = 270萬元。

2. 貸款利率：成本高嗎？
展望2025年，在國家持續支持小微企業融資的政策導向下，經營性貸款的利率有望維持在相對較低的水平。

• 定價機制：
   商鋪抵押貸款利率通常采用 LPR（貸款市場報價利率）+ 加點 的方式。加點數由銀行根據借款人的綜合資質、抵押物情況、當地市場競爭等因素決定。

• 利率區間：
   目前，資質優良的客戶可以申請到的年化利率普遍在 3.5% - 5.5% 的區間內。部分銀行針對特定普惠金融產品，利率甚至可能更低。這相比于過去動輒6%以上的利率，已經有了顯著下降。

3. 貸款年限：能用多久？
經營性貸款的期限通常比住房按揭短。

• 主流年限：
   一般為 1年至10年。
• 還款方式：
  常見的有等額本息、等額本金，以及更受經營者歡迎的 “先息后本”。先息后本意味著前期只需支付利息，到期一次性歸還本金，能極大緩解前期的現金流壓力。部分銀行可以做到3年、5年甚至10年的先息后本。

五、常見問題解答：一鋪能抵押幾次？能同時貸幾筆？

在咨詢過程中，客戶常常會問到一些關于貸款次數和筆數的“極限”問題。

1. 一套商鋪能抵押幾次？

• 首次抵押：
   這是最常規的操作。
• 二次抵押（二押）：
   指商鋪在A銀行已辦理抵押貸款，在仍有貸款余額的情況下，向B銀行（或A銀行）再次申請抵押貸款。
  • 可行性：
    理論上可行，但操作難度較大。前提是商鋪價值有顯著上漲，存在可觀的“凈值空間”（當前評估價 - 首次抵押貸款余額）。
  • 受理機構：
    并非所有銀行都接受二押業務，通常是一些地方性商業銀行或金融機構對此類業務更靈活。
  • 成本更高：
     二押的風險更高，因此利率和手續費通常會比一押高。
  • 筆數限制：
     通常情況下，一套商鋪最多完成 兩次 抵押。辦理第三次抵押的案例極為罕見。

2. 一個人名下能同時申請幾筆抵押貸款？
銀行并不嚴格限制客戶名下抵押貸款的 “筆數”，而是看重 “總負債率”。

用商鋪申請抵押貸款，不僅完全可行，而且是盤活固定資產、助力事業發展的有效金融工具。

成功的關鍵在于匹配：

• 一個“好鋪”：
   產權清晰、位置優越、類型主流。
• 一個“好人”：
   征信良好、流水穩定、用途合規。

在準備申請前，建議借款客戶進行充分的自我評估，備齊所有可能需要的材料。面對市場上紛繁復雜的產品，多咨詢幾家銀行，橫向對比額度、利率、還款方式和附加費用，選擇最適合自身經營節奏的方案。