有房抵押≠閉眼放款，2025年的銀行風控系統早就不是“見房放貸”的傻瓜模式了。
 

1、農村自建房（無集體產權證）：2025年城鄉不動產登記

聯網后，產權瑕疵直接觸發系統預警（某三線城市上周剛拒了套估值800萬的自建房，房主還在網點拍桌子）

2、法拍房

未滿5年：最高法新規要求必須持有滿5年才能抵押（上周深圳有客戶拿著剛拍到的科技園房產來貸款，直接被系統攔截）

3、共有產權

未簽分割協議：北京朝陽區某客戶拿父母名下的學區房抵押，因兄妹3人未簽財產分割公證，材料直接被風控打回

4、房齡超40年的老破小：銀行系統自動抓取住建部房屋壽命數據，上海內環某1982年老工房估值直接砍半

5、劃入舊改范圍的房子：廣州某城中村房產抵押申請，因被納入2026年舊改計劃，估值直接歸零

 

2025年各銀行實行動態抵押率，我整理了個最新表格：

1、手機信號基站房

2、兇宅、上下游關聯房：杭州某小區同一單元出現非自然死亡事件，整棟樓抵押估值下調20%

3、物業費欠繳超3個月：風控新規要求必須結清物業費并上傳繳費憑證（某客戶因欠繳196.5元物業費被暫緩放款）

4、學區房學位被占用：北京西城區某學區房因學位6年內已被使用，抵押估值直接減少150萬

5、出租房未備案：深圳嚴格執行租賃備案制度，某包租婆因28套出租房未備案被系統拉黑
 

四、2025年最新過件秘籍

1、養流水新計劃：每月15號前固定轉賬，留取時間超過3天；

支付寶/微信流水可同步導入銀行系統（注意：消費類流水權重只有工資流的30%）

2、估值博弈技巧：帶銀行評估員看房時，保留精裝修發票（上海某客戶憑200萬裝修發票多貸出140萬）

 

五、千萬別信中介這三句話

1、“征信逾期兩次包過” → 2025年銀行啟用AI征信評分，連2023年的花唄逾期都會扣分

2、“經營貸拿來買房查不到” → 銀保監

穿透式監控，某客戶資金轉入證券賬戶第二天就被抽貸

3、“離婚協議能繞開負債審查” → 某客戶離婚后申請貸款，因前妻信用卡逾期被關聯拒貸

 

最后說句得罪人的話：現在市面上那些“有房必貸”的中介廣告，10個里有9個在玩AB貸套路。

上周小昕剛幫客戶處理了筆被中介坑的案子：估值700萬的房子被中介包裝成“教育機構經營貸”，結果因流水造假被抽貸，房子現在正在走法拍流程。