有房抵押≠閉眼放款，2025年的銀行風(fēng)控系統(tǒng)早就不是“見房放貸”的傻瓜模式了。
 

1、農(nóng)村自建房（無集體產(chǎn)權(quán)證）：2025年城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記

聯(lián)網(wǎng)后，產(chǎn)權(quán)瑕疵直接觸發(fā)系統(tǒng)預(yù)警（某三線城市上周剛拒了套估值800萬(wàn)的自建房，房主還在網(wǎng)點(diǎn)拍桌子）

2、法拍房

未滿5年：最高法新規(guī)要求必須持有滿5年才能抵押（上周深圳有客戶拿著剛拍到的科技園房產(chǎn)來貸款，直接被系統(tǒng)攔截）

3、共有產(chǎn)權(quán)

未簽分割協(xié)議：北京朝陽(yáng)區(qū)某客戶拿父母名下的學(xué)區(qū)房抵押，因兄妹3人未簽財(cái)產(chǎn)分割公證，材料直接被風(fēng)控打回

4、房齡超40年的老破小：銀行系統(tǒng)自動(dòng)抓取住建部房屋壽命數(shù)據(jù)，上海內(nèi)環(huán)某1982年老工房估值直接砍半

5、劃入舊改范圍的房子：廣州某城中村房產(chǎn)抵押申請(qǐng)，因被納入2026年舊改計(jì)劃，估值直接歸零

 

2025年各銀行實(shí)行動(dòng)態(tài)抵押率，我整理了個(gè)最新表格：

1、手機(jī)信號(hào)基站房

2、兇宅、上下游關(guān)聯(lián)房：杭州某小區(qū)同一單元出現(xiàn)非自然死亡事件，整棟樓抵押估值下調(diào)20%

3、物業(yè)費(fèi)欠繳超3個(gè)月：風(fēng)控新規(guī)要求必須結(jié)清物業(yè)費(fèi)并上傳繳費(fèi)憑證（某客戶因欠繳196.5元物業(yè)費(fèi)被暫緩放款）

4、學(xué)區(qū)房學(xué)位被占用：北京西城區(qū)某學(xué)區(qū)房因?qū)W位6年內(nèi)已被使用，抵押估值直接減少150萬(wàn)

5、出租房未備案：深圳嚴(yán)格執(zhí)行租賃備案制度，某包租婆因28套出租房未備案被系統(tǒng)拉黑
 

四、2025年最新過件秘籍

1、養(yǎng)流水新計(jì)劃：每月15號(hào)前固定轉(zhuǎn)賬，留取時(shí)間超過3天；

支付寶/微信流水可同步導(dǎo)入銀行系統(tǒng)（注意：消費(fèi)類流水權(quán)重只有工資流的30%）

2、估值博弈技巧：帶銀行評(píng)估員看房時(shí)，保留精裝修發(fā)票（上海某客戶憑200萬(wàn)裝修發(fā)票多貸出140萬(wàn)）

 

五、千萬(wàn)別信中介這三句話

1、“征信逾期兩次包過” → 2025年銀行啟用AI征信評(píng)分，連2023年的花唄逾期都會(huì)扣分

2、“經(jīng)營(yíng)貸拿來買房查不到” → 銀保監(jiān)

穿透式監(jiān)控，某客戶資金轉(zhuǎn)入證券賬戶第二天就被抽貸

3、“離婚協(xié)議能繞開負(fù)債審查” → 某客戶離婚后申請(qǐng)貸款，因前妻信用卡逾期被關(guān)聯(lián)拒貸

 

最后說句得罪人的話：現(xiàn)在市面上那些“有房必貸”的中介廣告，10個(gè)里有9個(gè)在玩AB貸套路。

上周小昕剛幫客戶處理了筆被中介坑的案子：估值700萬(wàn)的房子被中介包裝成“教育機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)貸”，結(jié)果因流水造假被抽貸，房子現(xiàn)在正在走法拍流程。