央行和國家是要刺激樓市、降低融資成本，廣州作為一線城市，房貸利率漲了？而且只是悄悄地漲了10個基點，這個動作是為什么？

下面小昕來分析分析。

金融市場的變動往往是多因素博弈的結果，不能簡單粗暴地看表面現象。廣州這次首套房貸利率“加點”從LPR-60bp調整為LPR-50bp，確實帶來了實際利率的上浮，這背后有銀行自身的考量，有地方市場的供需，甚至可能與對未來政策的預期有關。

要理解這一切，我們得先拆解一下房貸利率的構成，然后深入分析這次變動可能的驅動因素。

1. 房貸利率的構成：LPR + 加點

首先，小昕提醒大家要明確一下房貸利率是怎么來的。當前中國大陸的商業(yè)性個人住房貸款利率，是基于貸款市場報價利率（LPR）形成的。具體來說，你的房貸利率是：

房貸利率 = 相應期限的LPR + 加點（Basis Point, bp）

其中：

LPR：是由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算發(fā)布，由多家具有代表性的銀行報價形成的利率。它是一個全國性、基準性的利率，每月20日公布（節(jié)假日順延）。我們通常關注的是1年期LPR和5年期以上LPR，房貸通常掛鉤5年期以上LPR。根據您提供的最新數據，目前1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。

加點（或減點）：這是各商業(yè)銀行在全國統(tǒng)一的LPR基礎上，根據銀行自身資金成本、風險偏好、當地房地產市場狀況、客戶信用資質等因素確定的一個浮動數值。它可以是正數（加點），也可以是負數（減點），且通常因城市、因銀行、因客戶情況（首套/二套、個人信用等）而異。這個加點一旦確定，在整個貸款周期內通常是不變的（除非合同另有約定或進行轉換）。

這次廣州的調整，就是在這個加點上做了文章：從原來的減60bp（LPR - 60bp）調整為減50bp（LPR - 50bp）。

結合最新5年期LPR數據3.5%來看，調整前后的實際利率應該是：

調整前（LPR-60bp）：3.5% - 0.6% = 2.9%

調整后（LPR-50bp）：3.5% - 0.5% = 3.0%

請注意，這里的最新LPR數據計算的調整后利率是3.0%，而新聞中提到的是從3.0%上調到3.1%。這之間有0.1個百分點的差異（10bp）。

無論最終計算結果是3.0%還是3.1%，核心事實是：銀行房貸利率的“加點”部分確實增加了10個基點（從-60bp變?yōu)?50bp）。 這意味著，在LPR保持不變的情況下，銀行實際收取的房貸利率提高了。

2. 為什么上調

為什么會在全國普遍強調降低融資成本、支持房地產市場的背景下，廣州卻提高了房貸利率加點？這看似不太正常的動作，小昕分析是有以下原因的考量：

原因1：銀行盈利能力與負債成本的壓力

這是最直接、最核心的原因之一。

近年來，隨著LPR持續(xù)下行，以及存款利率的同步調整，銀行的凈息差（銀行的貸款收益率與存款付息率之差）持續(xù)承壓。房貸作為銀行最重要的資產之一，其利率水平直接關系到銀行的盈利能力。當LPR降到較低水平時，即使是LPR加點，銀行獲得的收益也大幅減少。

銀行的資金并非憑空而來，需要吸收存款或通過同業(yè)市場融資，這些都有成本。雖然存款利率也在下調，但速度和幅度可能與資產端（貸款）的下調不對稱，或者銀行在特定時期的攬儲壓力依然存在。

房貸是期限最長的貸款產品之一，一旦發(fā)放，未來的收益率就基本鎖定（隨LPR調整，但加點不變）。在當前低利率環(huán)境下以極低的利率發(fā)放30年期貸款，銀行需要審慎評估其長期回報與風險。提高加點，哪怕只是10bp，也能在長期內稍微改善銀行的收益水平，緩解息差壓力。

銀行的資金是有限的，可以在不同資產（房貸、企業(yè)貸、消費貸、債券等）之間配置。如果房貸利率過低，而其他貸款產品或投資的收益相對較高，銀行可能會傾向于減少房貸的投放意愿，或者提高房貸的定價，使其與其他資產的收益更具可比性。

所以，提高10bp加點，在小昕分析看來，其實是可以被看作是銀行在平衡政策要求（支持樓市、降低融資成本）與自身經營可持續(xù)性（維持合理盈利能力）之間做出的一種市場化調整。 尤其是在像廣州這樣需求相對旺盛的一線城市，銀行可能認為即使價格略微上調，也不會顯著抑制貸款需求。

原因二：管理貸款投放時間和額度

盡管整體政策是支持樓市，但銀行自身的信貸額度、風險管理要求以及內部考核目標，也會影響其貸款投放行為。

1、季度/月度考核： 銀行有自身的經營計劃和考核指標，包括貸款總量、結構、風險等。在特定時期，可能需要調整某些類型貸款的投放節(jié)奏。

2、資本占用： 發(fā)放貸款需要占用銀行資本，特別是房貸這類風險權重相對較低但絕對金額大的貸款。銀行需要根據自身的資本充足率狀況來管理貸款規(guī)模。

3、避免沖量后的風險： 如果前期為了響應政策號召或其他原因，房貸投放速度過快，銀行可能會選擇在后期放緩節(jié)奏，或者通過提高利率來優(yōu)選客戶、控制規(guī)模。提高加點是一個管理貸款投放速度和總量的有效工具。

原因三：地方市場的供需關系與競爭

雖然是全國性的LPR定價基準，但各地的加點是受地方市場影響的。

廣州作為核心一線城市，盡管市場有所波動，但整體的住房需求和購買力基礎相對較好，與部分三四線城市面臨的巨大去化壓力不同。在需求相對穩(wěn)定的情況下，銀行之間在房貸利率上的競爭可能不像需求疲弱的市場那么激烈，因此有微調價格的空間。如果需求非常旺盛，銀行甚至可以進一步提高加點。

另外，在同一個城市，主要商業(yè)銀行之間可能會就房貸利率的定價形成一定的默契或協調，以避免惡性競爭，共同維護一定的盈利空間。這次多家銀行同時上調，可能就是這種協調的結果。

當然，這并非公開的壟斷行為，而更多是基于市場競爭態(tài)勢和監(jiān)管導向的理性選擇。新聞中提到“合作銀行已將房貨利率統(tǒng)一上調10BP”，這印證了銀行間可能存在一定程度的協調行動。

原因四：對未來LPR進一步下行的預判

這一點非常重要，也是最能解釋為何在“利率下調大背景下”進行“逆勢”上調的原因之一。新聞中提到：“另有股份制銀行人士表示，目前是保持首套房貸利率還是-60BP即3%，若20號LPR下降10BP之后，那加點只能-50BP了。”

這句話透露出關鍵信息：

銀行可能預期未來的LPR還會下降。 鑒于當前經濟形勢和政策導向，市場對LPR進一步下行存在預期。

銀行希望鎖定一個利率地板。 如果當前是LPR-60bp，未來LPR再下降10bp（例如從3.45%降到3.35%），那么房貸利率將變成3.35%-0.6% = 2.75%。這對于銀行來說可能是難以承受的低收益水平。

通過提前調整加點，來對沖LPR下行帶來的影響。 將加點提前調整到-50bp，那么未來即使LPR下降10bp到3.35%，房貸利率也只是降到3.35%-0.5% = 2.85%，雖然也下降了，但比LPR-60bp的情況要高10bp。

換句話說，這次上調10bp加點，可能不是為了讓當前的利率比昨天高很多（實際上如果LPR很快下調，調整后的利率可能比調整前、LPR未變時的利率還要低），而是為了防止未來的利率隨著LPR下降而跌得太快、太低。

3. 這10個基點意味著什么？影響分析

雖然只有10個基點，但對于房貸這種長期、大額的貸款來說，影響不容忽視，下面是小昕整理的相關影響分析

（1）對新購房者的影響： 最直接的影響是增加了新申請首套房貸購房者的利息支出。以貸款200萬元、30年等額本息計算，利率上調10bp（0.1%）會增加多少利息呢？

假設調整前利率3.0%（根據新聞原數值），調整后3.1%。每月還款額從約8435元增至約8540元，每月多還約105元。30年累計總利息從約103.6萬元增至約107.4萬元，累計多還約3.8萬元。

假設根據最新LPR3.5%計算，調整前利率2.9%，調整后3.0%。每月還款額從約8335元增至約8435元，每月多還約100元。30年累計總利息從約100萬元增至約103.6萬元，累計多還約3.6萬元。

無論是哪種計算，10個基點的上調，在長期來看會增加幾萬元的利息負擔。這雖然不會顯著影響購房門檻（月供增加不多），但在心理層面和長期財務規(guī)劃上會有一定影響。

（2）對房地產市場的影響： 10bp的微調，對整體房地產市場的銷售和信心影響可能有限。當前影響房地產市場的核心因素更多是宏觀經濟預期、房價走勢預期、收入穩(wěn)定預期以及限購、限貸等政策。

相比于LPR本身的下調、最低首付比例的降低（例如廣州的首套二套最低首付已降至15%和25%）等政策利好，10bp的房貸利率加點上調，其影響相對較小，難以扭轉大勢。

（3）對銀行的影響： 對銀行而言，新的貸款可以獲得稍高的收益率，有利于改善息差水平，增強風險抵御能力。

4. 與當前整體政策環(huán)境的關系

這次廣州的微調，是否意味著宏觀放松政策的轉向？小昕認為不是。

（1）LPR仍然是基準， 房貸利率仍然掛鉤LPR，而LPR的調整由央行主導，反映的是整體貨幣政策的取向。只要央行認為有必要通過降低資金成本來支持經濟，LPR就有下行的空間。

（2）地方微調是常態(tài)， LPR+加點的機制本身就賦予了地方和銀行根據具體情況進行調整的靈活性。這是在宏觀政策框架下，進行微觀市場化調節(jié)的體現。不同城市的房地產市場狀況、庫存水平、銀行競爭烈度都不同，房貸加點存在差異和動態(tài)調整是很正常的。

因此，廣州這次上調10bp加點，更應被理解為在國家整體貨幣政策寬松、支持房地產的大框架下，地方市場化定價和銀行自身經營策略進行的一種精細化調整。它反映了銀行在低利率環(huán)境下的盈利壓力，以及對未來利率走勢的預判和管理，而非宏觀政策的轉向信號。

5. 對比其他房貸利率

最后，跟著小昕來看一下其他房貸利率數據，以便更好地理解廣州這次調整后的水平：

目前商業(yè)首套房貸： 3.05%

目前商業(yè)二套房貸： 3.45% (特殊區(qū)域 3.25%)

公積金5年以上首套： 2.6%

公積金5年以上二套： 3.075%

根據小昕前面分析，廣州調整后的首套商業(yè)房貸利率，如果根據您提供的3.5%LPR計算，是3.0%。如果按新聞報道的數值，是3.1%。

無論按3.0%還是3.1%計算，相比全國商業(yè)首套房貸平均水平3.05%，廣州調整后的利率（3.0%或3.1%）與全國平均水平基本持平或略高。這表明即使調整，廣州的首套房貸利率仍處于當前全國的較低水平，并未顯得特別高。

相比商業(yè)二套房貸（3.45%/3.25%）， 廣州的首套房貸利率仍然顯著低于二套房貸利率，體現了對首套剛需的支持。

相比公積金貸款， 商業(yè)貸款利率依然高于公積金貸款利率（首套2.6%，二套3.075%）。這再次說明公積金貸款的政策性優(yōu)勢。

即使廣州首套房貸利率加點上調了10個基點，從全國范圍和歷史水平看，當前的商業(yè)房貸利率（無論是3.0%還是3.1%）仍然處于非常低的水平。這次調整更多是銀行基于自身經營、市場供需以及對未來LPR預期的微調，是市場機制在發(fā)揮作用，并非宏觀政策的轉向。

購房者應理性看待，結合自身情況和市場整體走勢做出決策。