房產抵押貸款，就是拿你的房子去銀行借錢，銀行也不是慈善機構，需要看你（借款人）和你的房子（抵押物）過不過關。

下面小昕來詳細說說：

第一，小昕說說對“人”（借款人）的要求：

1、年齡： 一般來說，銀行喜歡18-65周歲的借款人。有些寬松的銀行，優質客戶年齡上限能到70周歲（一般是貸款年限+年齡不超過70或75）。年齡太小了沒有完全民事行為，年齡太大了銀行擔心你的還款年限和健康風險。

身份要明確， 必須是具有完全民事行為能力的中國公民（港澳臺同胞看具體銀行政策，有些也接受）。

2、征信，這是銀行審批的重中之重。

（1）不能有嚴重逾期： 一般要求近2年內逾期次數不能“連三累六”（連續3次，累計6次）。偶爾一兩次非惡意短期逾期，能提供合理解釋和非惡意逾期證明，有些銀行也能通融。但如果是呆賬、強制執行、失信被執行人等，那基本就涼涼了。

（2）負債不能太高： 查詢次數過多、信用卡過多、現有貸款過多，都會影響審批。銀行會綜合評估你的總負債和你收入的比例（通常要求月負債不超過月收入的50%-60%）。

3、穩定的收入來源和還款能力： 這是銀行評估你能不能按時還錢的關鍵。

收入證明： 單位開具，要真實有效，最好是月收入能覆蓋月供兩倍以上。

銀行流水： 近半年到一年的銀行流水，要能體現你收入的穩定性和真實性。工資流水、經營流水（針對企業主/個體戶）都很重要。自由職業者可能需要更全面的財力證明。

工作穩定性： 有穩定工作，比如公務員、事業單位、國企、世界500強等，銀行會更青睞。

4、婚姻狀況： 如果已婚，通常需要夫妻雙方共同作為借款人或提供配偶同意抵押的聲明，并考察夫妻雙方的征信和還款能力。

5、貸款用途要合規： 抵押出來的錢，銀行會明確規定用途，比如經營周轉、購買大額耐用消費品等。嚴禁用于購房、炒股、賭博等違規領域。

其次，小昕說說對“房”（抵押物）的要求：

產權清晰無爭議： 房子必須是你（或你和共有人）名下合法擁有的，產權證（不動產權證）齊全，沒有查封、凍結、訴訟等產權糾紛。

1、房屋類型有講究：

（1）住宅： 普通商品住宅最受歡迎，評估值高，抵押成數也高（最高可達7成，資質好的客戶或特定產品甚至更高）。

（2）公寓/商住： 部分銀行接受，但抵押率通常較低（4-5成），利率可能也高點。

（3）別墅/排屋： 也受歡迎，但評估和流動性考量會更細。

（4）商鋪/寫字樓： 也可以做，但抵押率更低，審批更嚴，利率也更高，對地段、經營狀況要求高。

（5）小產權房、軍產房、公益性質房產等： 基本沒戲。

2、房齡

不能太老： 一般要求房齡不超過20-30年（磚混結構要求更嚴，可能20年內；鋼混結構能放寬些）。房齡太老，銀行會擔心房屋結構安全和變現能力。貸款年限+房齡通常也有上限，比如不超過40或50年。

3、地理位置和變現能力： 市中心、配套成熟、交通便利的房子，銀行更喜歡，因為容易變現，風險低。偏遠地區、流動性差的房子，審批難度大，或者抵押率低。

4、房屋狀態： 房屋本身不能有重大瑕疵，比如危房。

（1）評估價值： 銀行會指定或認可評估機構對房產進行評估，貸款額度基于評估價乘以抵押率。

（2）有無其他抵押： 如果房子已經有按揭貸款未還清，想做二次抵押，要求會更高，能做的銀行也更少，且通常只能做余額抵押。

給題主的一些小建議

在申請前貨比三家， 不同銀行的政策、利率、審批松緊度都有差異，多問幾家沒壞處。

同時準備材料需真實齊全： 準備材料時務必真實完整，虛假材料一旦被發現，后果很嚴重。

最后了解清楚費用， 除了利息，還可能涉及評估費、抵押登記費等，提前問清楚。

碼了這么多字，希望能幫到你！房產抵押貸款申請時，每個人的情況不一樣，具體能申請成什么樣，還要看綜合資質。