沒有執照，收入不穩定并不是完全沒機會做房產抵押貸款，但難度確實比有穩定工作和執照的申請人要大不少，需要更多的材料準備和可能的變通方案。
下面是財女的分析：
銀行審批貸款，主要就看兩點：
- 還款能力：你有沒有足夠的錢按時還月供？
- 還款意愿：你過往的信用記錄怎么樣？會不會賴賬？
現在財女來說說題主的情況：沒有執照以及收入不穩定
一、關于沒有執照
沒有執照這個概念比較寬泛，分為下面幾種情況：
- 如果你是純粹的個人，沒有經營行為：那執照本身不是問題，關鍵看你的個人收入來源。
- 如果你是自由職業者（設計師、撰稿人、咨詢顧問等）：很多自由職業者確實沒有注冊公司或個體戶執照。銀行主要看你的個人銀行流水、接單合同、作品、納稅證明（如果有）等來證明你的收入。
- 如果你有實際經營活動，但未注冊執照（比如一些小攤販、家庭作坊等）：這種情況銀行會比較謹慎。因為缺乏合規性，收入的真實性和持續性較難核實。但如果能提供長期穩定的、與經營相關的個人卡大額流水，并有其他輔助證明（如進貨單、租賃合同等），部分銀行或金融機構也可能酌情考慮，但利率和條件可能不會太好。
如果確實在經營，財女建議還是考慮盡早合規化，注冊一個個體工商戶，對于未來融資、稅務等方面都會更有利。對于自由職業者，銀行對于這類新經濟形態的接受度在逐漸提高。
二、關于收入不穩定
這才是銀行審批的大問題。銀行喜歡的是穩定、可預測的現金流。
- 不穩定流水： 是指收入時高時低，但平均下來還不錯；或者經常幾個月沒有任何收入，然后突然有一筆大額進賬。
銀行通常如何評估？
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- 看銀行流水：至少提供6個月，最好是1年以上的連續銀行流水。銀行會關注你每月（或每季度）的入賬金額、頻率、穩定性，并剔除一些無效流水（如快進快出、自己轉給自己的）。
- 計算平均收入：如果收入波動大，銀行會取一個相對保守的平均值，或者關注最低月份的收入。
- 看其他資產：如果你有其他房產、大額存單、理財產品等，可以作為加分項，證明你的整體經濟實力。
- 負債情況：你的信用卡使用情況、其他貸款情況都會影響審批。
未來幾年，大數據風控的應用會更普遍，你的消費習慣、支付記錄等都可能間接反映你的財務狀況。因此，養流水依然非常重要。
沒有執照、收入不穩定怎么解決？
1.養有效的銀行流水：
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- 持續性：盡量保證每月都有相對穩定的進賬，避免斷流。
- 真實性：能與你的職業或經營活動相匹配。
- 留存率：入賬后不要馬上轉走，保留一定的活期余額。
- 覆蓋月供：銀行通常要求月收入能覆蓋月供的2倍以上。
2.增加共同借款人/擔保人：如果你的配偶或直系親屬有穩定工作和良好信用，可以考慮作為共同借款人或擔保人，能顯著提高成功率。
3.輔助證明材料：
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- 自由職業者：提供作品集、服務合同、甲方評價、社交媒體影響力證明（如果相關）等。
- 小微經營者（無照）：提供長期穩定的進貨單、出貨單、場地租賃合同（如果有）、客戶評價等，盡量形成證據鏈。
- 大額資產證明：如房產證、車輛行駛證、大額存單、理財合同等。
財女提醒你在申請時注意以下幾點：
- 貸款用途的合規性：房產抵押貸款分為經營性和消費性。如果你沒有執照，申請經營貸難度極大。消費貸對用途有嚴格限制（不能用于購房、投資等）。
- 選擇合適的銀行/金融機構：不同銀行的風控偏好和產品政策有差異。有些股份制銀行或城商行可能對流水的要求相對靈活一些，但利率可能略高。也可以了解一些持牌的、正規的非銀金融機構。
沒有執照，收入不穩定的借款人申請房產抵押貸款比較難通過，原因——能否向銀行充分證明你的實際還款能力和良好信用。
銀行審批是一個綜合評估的過程，不是單一條件否決。
