很多人都有個共同的想法：只要手里有套房，那它就是我的底氣，是我的硬通貨，隨時能去銀行換成一筆可觀的現(xiàn)金流。急用錢時，把房本往銀行一交，貸款到賬了。

銀行追求的是資金安全和穩(wěn)定收益，所以，在他們眼里，房子和房子之間，那可是天差地別。

有些房子，是他們眼里的香餑餑，恨不得追著你放款；而另一些房子，哪怕你地段再好，裝修再豪華，銀行客戶經(jīng)理見了可能也只能拒絕借款人的貸款申請。

今天，小妍就來盤點一下，按照最新的政策和銀行審批邏輯，到底哪些房產(chǎn)是銀行抵押貸款的黑名單。

第一類——小產(chǎn)權(quán)房

什么叫小產(chǎn)權(quán)房？
 

簡單說，就是蓋在集體土地上的房子。咱們國家規(guī)定，城鎮(zhèn)居民的住宅用地，必須是國有出讓土地。而小產(chǎn)權(quán)房，繞開了國家正規(guī)的土地出讓流程，通常是由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府直接開發(fā)賣給外人的。

我們買它的時候，可能也有個房本，但那個本子，是村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)的，不是國家不動產(chǎn)登記中心發(fā)的紅本本（不動產(chǎn)權(quán)證書）。

銀行為啥看不上？
 

小妍提醒， 小產(chǎn)權(quán)房，價格再便宜也別碰，在家庭財產(chǎn)（合法房產(chǎn)）里是不算的。用來自己住，你得承擔(dān)所有風(fēng)險；想用來融資是極不可能的。

第二類即關(guān)系復(fù)雜的糾紛房——產(chǎn)權(quán)不清或存在爭議

這類房子，本身可能是正規(guī)的商品房，但它的產(chǎn)權(quán)（或因為離婚）太復(fù)雜了，銀行懶得摻和。

具體指哪些？

• 共有房產(chǎn)，部分共有人不同意抵押：
  比如夫妻共有的房產(chǎn)，只有一方想抵押；或者父母子女共有的房產(chǎn)，某個子女不同意。銀行需要所有產(chǎn)權(quán)共有人簽字同意，少一個都不行。
• 正在進(jìn)行訴訟、被查封的房產(chǎn)：
  房子牽扯到債務(wù)糾紛、離婚財產(chǎn)分割等官司，已經(jīng)被法院保全或查封了。這種房子在法律上已經(jīng)被限制了處分權(quán)，不可能抵押，連買賣都辦不了。
• 存在其他權(quán)利限制的房產(chǎn)：
  比如已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的房子。根據(jù)《民法典》，一旦設(shè)立了居住權(quán)，哪怕房子換了主人，居住權(quán)人也有權(quán)一直住下去。這對銀行來說是個巨大的麻煩，萬一要處置房子，里面還住著一個請不走的人，這房子怎么處理挽回銀行自己的損失？

銀行為啥看不上？

風(fēng)險不可控。

銀行要的是一個干凈的抵押物。

產(chǎn)權(quán)有爭議，就好像請客吃飯，結(jié)果發(fā)現(xiàn)來的客人里有幾個是仇家，隨時可能打起來。這頓飯誰還吃得安生？

銀行需要確保，一旦你還不上錢，他們能順利、快速地把房子賣掉變現(xiàn)。任何可能阻礙這個過程的“人”和“事”，都是他們極力規(guī)避的。

小妍提醒， 想拿房子做抵押，先理順關(guān)系。把家里人的思想工作做通，把外面的官司糾紛了結(jié)。

第三類：老破小——房齡太老、面積太小

這類房子在市場上交易沒問題，但想從銀行拿到滿意的貸款，就難了。

銀行的標(biāo)準(zhǔn)是啥？
這沒有一個全國統(tǒng)一的硬性規(guī)定，但各家銀行內(nèi)部都有個自己的要求。

銀行為啥看不上？

小妍提醒，老破小是剛需上車的一種選擇，但別指望它能成為你強大的融資工具。它的金融屬性，隨著時間的流逝正在快速遞減。

第四類：用途特殊——公益性或特殊用途房產(chǎn)

如果借款人要是有個學(xué)校、醫(yī)院、教堂、寺廟……那確實是不動產(chǎn)，但它跟銀行貸款基本沒關(guān)系了。

具體指哪些？

• 用于教育、醫(yī)療、市政等公益事業(yè)的房產(chǎn)。
• 寺廟、教堂等宗教活動場所。
• 文物保護(hù)單位、有重要紀(jì)念意義的建筑物。
• 還有一些工業(yè)廠房、倉庫等，雖然可以做經(jīng)營性抵押，但和我們通常說的個人房產(chǎn)抵押不是一回事，審批邏輯也完全不同。

銀行為啥看不上？
邏輯很簡單，無法處置，或處置極其困難。

銀行因為貸款收不回來，去拍賣一所正在上課的小學(xué)嗎？或者去強制清空一個香火正旺的寺廟嗎？這不僅法律上不允許（公益性資產(chǎn)不得抵押），還會引發(fā)巨大的社會輿論問題。銀行是來賺錢的，不是來惹麻煩的。

這些房產(chǎn)的市場極為狹窄，幾乎沒有銀行接受，變現(xiàn)能力趨近于零。

小妍提醒這類房產(chǎn)承載的是社會功能或文化價值，而非金融價值。拿它去抵押，就像拿著傳國玉璽去當(dāng)鋪想換點盤纏，當(dāng)鋪老板也得掂量掂量自己敢不敢收。

第五類：身份受限——未滿限售期的保障性住房

這類房子，比如經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、兩限房等，是國家為了解決中低收入家庭住房問題而推出的福利房。

限售期！

這類房子在購買后，通常有一個5年或更長的限售期。在這個期限內(nèi)，你擁有的是“有限產(chǎn)權(quán)”，房子不能像普通商品房一樣在市場上自由買賣。你想賣，要么只能賣給同樣符合條件的申購者，要么需要補繳一大筆土地出讓金等價款，才能轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的商品房。

銀行為啥看不上？

因為處置權(quán)受限。

在限售期內(nèi)，銀行即使收了你的房子，也賣不掉！或者說，不能按照市場價自由地賣給任何人。還在限售期，房子的價值就大打折扣。銀行的風(fēng)控系統(tǒng)會直接判定為高風(fēng)險，從而拒貸。

小妍想說， 等吧。等限售期滿了，補齊了該補的錢，把有限產(chǎn)權(quán)升級成完全產(chǎn)權(quán)，拿到了商品房的紅本本，銀行才會考慮借款人的貸款申請。

第六類：拆遷房——已列入拆遷規(guī)劃范圍

房子墻上被畫上一個大大的拆字，銀行不能接受此類房產(chǎn)抵押!!

為啥不能抵押？
因為抵押物本身馬上就要物理性消失了。

銀行貸款給你，是因為有這套實實在在的房子作為保障。現(xiàn)在房子要被拆了，保障物沒了，銀行找誰去？

雖然拆遷會有補償款，但這個補償款的金額、發(fā)放時間、發(fā)放方式都存在不確定性。銀行不愿意把自己的資金安全，寄托在一個不確定的未來補償上。

小妍提醒，如果房子已經(jīng)收到了明確的拆遷通知，就不用去抵押了。

第七類：問題房——違建或存在安全隱患

具體指哪些？

銀行為啥看不上？

• 法律風(fēng)險：違建部分不受法律保護(hù)，也無法計入評估價值。
• 安全風(fēng)險：房子不安全，貸款銀行也無法進(jìn)行其他的處理
• 價值評估困難：評估公司無法對一個“健康”部分和“病態(tài)”部分混雜的房產(chǎn)給出準(zhǔn)確估值。

小妍提醒大家買房時就要擦亮眼，不能購買帶違建的房子。自己裝修時更要手下留情，不能為了多一點空間，毀了整個房子的金融價值。

小妍在這里總結(jié)，銀行抵押貸款的七大雷區(qū)房產(chǎn)即

• 小產(chǎn)權(quán)房： 法律上的黑戶。
• 產(chǎn)權(quán)糾紛房：關(guān)系太亂，銀行不想管。
• 老破小：年紀(jì)太大，銀行嫌棄。
• 特殊用途房：用途太偏，賣不掉。
• 限售期保障房：身份受限，動不了。
• 待拆遷房：馬上要拆，沒資金的保障。
• 違建/危房：自身有病，不健康。

其實銀行評估一套房子能不能抵押，主要只看兩點：

• 產(chǎn)權(quán)是否清晰、合法、完整？
• 未來變現(xiàn)是否容易、快速、足值？

任何觸碰這兩條底線的房產(chǎn)，都很難獲得銀行的青睞。所以，我們普通人無論是買房投資，還是想盤活已有資產(chǎn)，都不能只看地段和價格，更要看清它背后的金融屬性。

希望今天的分享，能讓粉絲們對房產(chǎn)和貸款有更深一層的理解。如果你對自己手里的房子沒底，或者在買房、貸款的路上遇到了任何困惑，隨時可以找小妍聊聊。

我是小妍，一個懂房子、更懂貸款的服務(wù)團(tuán)隊。+V：ccjr86