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蘇州房產(chǎn)抵押貸款：需要符合哪些貸款條件
- 蘇州契稅優(yōu)惠政策的實(shí)施，將優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)從90平方米提升到140平方米，這直接促進(jìn)了剛需改買(mǎi)家的積極性，進(jìn)而帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。
銀行貸款業(yè)務(wù)也跟著繁忙起來(lái)。
今天黃
蘇州契稅優(yōu)惠政策的實(shí)施，將優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)從90平方米提升到140平方米，這直接促進(jìn)了剛需改買(mǎi)家的積極性，進(jìn)而帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。
銀行貸款業(yè)務(wù)也跟著繁忙起來(lái)。
今天黃老師精心整理了銀行貸款中最主要方式之一——房產(chǎn)抵押貸款的辦理?xiàng)l件相關(guān)內(nèi)容：
房產(chǎn)抵押貸款的類(lèi)型及十大特點(diǎn)
房產(chǎn)抵押貸款主要分為下面三大類(lèi)型：房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸款、房屋抵押消費(fèi)貸款和短期周轉(zhuǎn)貸款。
下面是黃老師整理的房產(chǎn)抵押貸款十大特點(diǎn)
誰(shuí)適合申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款
對(duì)于中小微企業(yè)主和個(gè)體工商戶(hù)而言，房產(chǎn)抵押貸款是一種理想的融資方式。它能夠提供較大的貸款額度，同時(shí)利率相對(duì)較低，還款方式也更加靈活。
對(duì)于那些希望降低現(xiàn)有貸款利率，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的人來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)貸降息是一條可行的路徑。通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款，他們可以以更低的利率置換原有的高息貸款。
有些人可能因?yàn)楦鞣N原因急需資金，但又不想或無(wú)法賣(mài)掉房產(chǎn)。房產(chǎn)抵押貸款為他們提供了一種無(wú)需賣(mài)房就能獲得資金的方式。
優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的借款人
對(duì)于有多筆小額貸款、高息債務(wù)的借款人，房產(chǎn)抵押貸款可以幫助他們整合債務(wù)，降低還款壓力，提高現(xiàn)金流。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，通過(guò)墊資全款買(mǎi)房再抵押的方式，可以在保持資金流動(dòng)性的同時(shí)，獲得更多的投資機(jī)會(huì)。
利息：2024年，蘇州地區(qū)的房產(chǎn)抵押貸款年化利率一般在2.5%-3.2%之間。
期限：最長(zhǎng)可貸款20年，支持1年、3年、5年等多種期限選擇。
還款方式：可以先息后本，也可以選擇等額本息。大部分銀行支持循環(huán)授信和無(wú)還本續(xù)貸。
額度：一般可貸款房產(chǎn)評(píng)估值的70%-90%。
隨著銀行貸款業(yè)務(wù)的成熟，辦理房產(chǎn)抵押貸款的周期已經(jīng)大大縮短，一般一周左右就能完成，快的當(dāng)天就能批貸，三天內(nèi)放款。
上班族如果沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可以選擇辦理抵押消費(fèi)貸。如果需要辦理經(jīng)營(yíng)貸，可以通過(guò)過(guò)戶(hù)殼公司、抵貸不一和一紙實(shí)控等方式。
方法一：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款 此類(lèi)貸款要求申請(qǐng)人擁有可上市交易的房產(chǎn)作為抵押，無(wú)需營(yíng)業(yè)執(zhí)照，貸款資金可用于個(gè)人消費(fèi)。
所需資料簡(jiǎn)潔明了，一般五個(gè)工作日即可放款。由于有抵押物的存在，對(duì)借款人的征信要求相對(duì)寬松。
特別適合那些名下無(wú)公司或不便持有公司，且資金需求在100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的上班族申請(qǐng)。
疑問(wèn)：然而，若資金需求較大，抵押消費(fèi)貸款可能不再適用。此時(shí)，是否可以考慮申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸款呢？ 答案同樣是肯定的。
方法二：過(guò)戶(hù)新公司 在名下無(wú)公司的情況下申請(qǐng)抵押貸款，可以通過(guò)將公司過(guò)戶(hù)至自己名下或成為他人公司的股東來(lái)實(shí)現(xiàn)。
注意事項(xiàng)： 購(gòu)買(mǎi)一家現(xiàn)有公司并將其過(guò)戶(hù)至自己名下，或作為新股東加入他人公司，是可行的選擇。不建議新注冊(cè)公司，因?yàn)殂y行在審批經(jīng)營(yíng)貸款時(shí)，通常要求公司成立滿(mǎn)六個(gè)月或一年以上；
因此，對(duì)于擬過(guò)戶(hù)的公司，通常需滿(mǎn)足以下條件：注冊(cè)時(shí)間超過(guò)一年，期間無(wú)變更記錄，主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍與貸款申請(qǐng)相匹配且不涉及金融行業(yè)禁止領(lǐng)域，公司無(wú)訴訟糾紛或異常情況。
此方法尤其適合上班族、雙職工等無(wú)公司名下資產(chǎn)的群體。
方法三：實(shí)際控制權(quán)證明 即成為公司的實(shí)際控制人——“一紙實(shí)控” 這種方式不要求借款人名下有可查到的公司，只需取得公司開(kāi)具的證明，證明借款人為實(shí)際控制人即可。
這種方式更適合企事業(yè)人士采用。
方法四：抵貸不一
“抵貸不一”即抵押人和借款人不同；如果我們名下有房產(chǎn)，沒(méi)有公司，可以采用他人名下公司共同借款；
抵貸不一分為：直系抵貸不一和非直系抵貸不一。兩種方式都可以做。其中直系抵貸不一所有銀行都認(rèn)可，非直系抵貸不一部分銀行可做。
處于按揭中的房產(chǎn)，如果有剩余價(jià)值，可以辦理二次抵押。
條件：
√ 房產(chǎn)的一次抵押必須為按揭
√ 借款人要有該房屋的房產(chǎn)證:
√ 房產(chǎn)面積大于40平米;
√ 房齡不超過(guò)50年;
√ 房屋可正常上市交易的商品房
√ 借款人有按期償還借款本息的能力，收入穩(wěn)定且信用良好
√ 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)任何糾紛;
√ 用于個(gè)人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房;
√ 房產(chǎn)抵押可貸金額減去按揭余額有余值;
二次抵押消費(fèi)貸: 額度上限100萬(wàn)，無(wú)需有公司
二次抵押經(jīng)營(yíng)貸:額度上限1000萬(wàn)，需要有公司
用于:時(shí)間緊、所需資金不是太高，回款快且收益率高的情況
經(jīng)營(yíng)性貸款一般要求三方受托支付，放款到上游企業(yè)的對(duì)公賬戶(hù)。
什么是受托支付？
在借款人向銀行提交抵押經(jīng)營(yíng)貸款申請(qǐng)時(shí)，銀行的貸款經(jīng)理就會(huì)詢(xún)問(wèn)這筆貸款具體的用途，然后放款到第三方賬戶(hù)。詢(xún)問(wèn)貸款用途也是審核貸款的必要流程。
假如借款人用申請(qǐng)的抵押貸款用于購(gòu)買(mǎi)公司生產(chǎn)所需要的原材料，在申請(qǐng)貸款之前，就必須要找好原材料的供應(yīng)商，并且要簽好購(gòu)銷(xiāo)合同。
借款人需要拿著購(gòu)銷(xiāo)合同，以采購(gòu)的名義向銀行申請(qǐng)貸款，在銀行貸款審批通過(guò)之后，銀行就會(huì)直接將貸款打到供應(yīng)商所對(duì)應(yīng)的賬戶(hù)。
銀行為什么要三方受托支付？
1、確保資金用途 專(zhuān)款專(zhuān)用，就像申請(qǐng)按揭貸款一樣，銀行會(huì)把款打到第三方也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)中。經(jīng)營(yíng)貸也是，銀行審批通過(guò)之后，會(huì)把資金打入借款人的上游企業(yè)對(duì)公賬戶(hù)中。
2.保障后續(xù)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領(lǐng)域，那么銀行可以通過(guò)第三方賬戶(hù)追溯資金流向。當(dāng)銀行發(fā)現(xiàn)資金用途有異常，就很有可能會(huì)提前收回貸款。
銀行對(duì)受托支付的三方賬戶(hù)會(huì)有要求嗎？
1.三方賬戶(hù)的執(zhí)照主體經(jīng)營(yíng)范圍需要和您的執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍符合，就是要符合交易邏輯。公司正常交易無(wú)異常，相等于提供的是公司的對(duì)公賬戶(hù)。
2.第三方收款人不能與借款人雙方有親屬關(guān)系；
3.第三方收款人不能與借款人有共同的企業(yè)信息或是占股信息；
4.有的行會(huì)要求同一個(gè)三方賬戶(hù)在本行一年內(nèi)不能出現(xiàn)兩次；
一般無(wú)違約金。（銀行借款合同會(huì)寫(xiě)明利率、還款方式、金額等）
大部分銀行偏好房齡在30年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，但也有銀行接受30-50年甚至50-70年的房產(chǎn)。
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