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房子被抵押了還能買賣嗎？
- 作為一個干了13年的房產貸款從業者，小妍經手過幾十套抵押房交易，今天用大白話+干貨告訴你具體怎么操作，避開那些坑。（全文近3000字，建議收藏，以后用得上！） 先說結論：能賣，但得按規矩來
作為一個干了13年的房產貸款從業者，小妍經手過幾十套抵押房交易，今天用大白話+干貨告訴你具體怎么操作，避開那些坑。
根據2025年最新適用的《民法典》第406條，抵押房允許買賣，但核心是必須通知銀行/債權人，并且優先處理債務。
不過現實中，很多人卡在“銀行不同意”“買家不敢買”的環節。下面分3種情況，手把手教你怎么處理：
如果賣家手頭有閑錢，可以先還清貸款→銀行解除抵押→正常過戶。但現實中很多人就是因為缺錢才賣房，所以這條適合急用錢但湊不夠解押款的賣家。
（2）買家把錢打到銀行監管賬戶（千萬別直接給賣家！）；
2025年很多城市開通了“帶押過戶”政策，買賣雙方可以直接在不動產登記中心辦理解押+過戶，不用等銀行審批，省了1-2個月時間。
上個月小妍幫客戶在上海辦理完一單，從簽約到過戶3個工作日就完成了（不過注意不是每家銀行都可以進行這個操作，辦理前可免費咨詢小妍或當地銀行）
如果買家也想貸款，可以和賣家銀行協商，把剩余的房貸轉到買家名下。但2025年只有部分銀行支持，且對買家資質要求高（比如收入流水要覆蓋賣家剩余貸款+新貸款）。
有些賣家把房子抵押給民間借貸機構（比如小額貸款公司），甚至“一房多押”，這種房子可能被查封。
避坑方法：簽合同前，讓買家去不動產登記中心拉“產調”（20塊錢），確認抵押次數、債權人、金額。
遇到過賣家拿首付款去炒股、還債，結果沒錢解押，買家只能干等。
避坑方法：所有錢款必須走資金監管賬戶，2025年住建部新規要求中介機構必須提供監管服務，否則可舉報。
有些銀行發現房子有多次抵押或產權糾紛，可能臨時拒貸。
避坑方法：合同里加一條：“若因銀行拒貸導致交易失敗，雙方無責解約”。
1. “帶押過戶”普及率超80%：北上廣深等30個城市試點，解押+過戶1天內辦完，不用銀行出具同意書。
2. 嚴打民間二次抵押：2025年3月起，民間機構抵押必須同步在不動產系統登記，否則視為無效抵押。
賣家：主動告知抵押情況，優先找能全款或高首付的買家；
買家：堅持走資金監管，別貪便宜買“白菜價抵押房”（可能是高利貸抵押）；
找專業人士：花500-1000元請律師審合同，比賠幾十萬劃算。
1、年齡與民事行為能力：借款人需為具有完全民事行為能力的自然人
年齡一般在 18 - 65 周歲之間。這一規定是為了確保借款人能夠獨立承擔法律責任和履行還款義務。
例如，一位 20 歲的大學畢業生，雖然剛剛步入社會，但如果他有穩定的收入來源和良好的信用記錄，也可以申請房產抵押貸款。
2、收入穩定性與還款能力：穩定的收入來源是銀行評估借款人還款能力的重要依據。一般要求借款人提供近半年或一年的銀行流水，收入需覆蓋每月還款額的兩倍以上。
例如，某借款人申請的房產抵押貸款每月還款額為 5000 元，那么他每月的收入至少應達到 1 萬元以上。
此外，借款人還可以提供其他資產證明，如車輛、存款、理財產品等，以增強自己的還款能力證明。
3、信用記錄：信用記錄良好是申請房產抵押貸款的關鍵因素之一。銀行通常會查看借款人的征信報告，若有逾期次數過多、呆賬、不良貸款記錄等情況，可能會影響貸款審批。
一般來說，銀行會要求借款人的征信報告中近 2 年內逾期次數不超過 3 次，且不能有連續逾期超過 90 天的情況。
1、產權清晰：抵押房產必須產權清晰，持有合法有效的房產證。這意味著房產不存在產權糾紛、查封、凍結等情況。
例如，夫妻共有房產在辦理抵押貸款時，需要夫妻雙方共同簽字同意，以確保抵押行為的合法性。
2、市場價值與變現能力：房產具有一定的市場價值和變現能力是銀行接受抵押的重要條件。銀行會委托專業的評估機構對房產進行評估，確定其市場價值。
一般來說，房齡不超過 40 年（部分銀行要求不超過 20 年）的房產更容易被銀行接受。
因為房齡較新的房產在市場上的流通性和保值性相對較好，銀行在處置抵押物時更容易實現債權。
3、無限制交易情況：抵押房產未被列入拆遷范圍，不存在糾紛或其他限制交易的情況。如果房產即將面臨拆遷，其價值和使用功能會受到影響，銀行一般不會接受此類房產作為抵押物。
1、缺乏房產證的房子：房屋抵押貸款的首要條件是借款人或抵押人必須擁有該房屋的合法有效的房產證。
若僅有居住權而缺乏房產證，如農村自建房、軍產房、校產房以及小產權房等，均不符合抵押條件。
4、其他不宜抵押的房產：包括位于拆遷范圍內的房產、違章建筑、受文物保護的房產，以及因法律原因被查封、扣押、監管或以其他形式受限的房屋。
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