去銀行貸款，判斷自己能貸到的貸款額度，小昕分析需要看以下兩點
1、借款人還得起嗎？（還款能力）
2、萬一還不起，銀行的錢安全嗎？（信用資質與抵押物）

 

一、第一個方面：還款能力（銀行流水與收入證明）
這是銀行評估額度的基石，也是最硬的指標。銀行需要確保借款人有持續、穩定的收入來覆蓋每月的月供。

 

月收入與負債率，主要就是看你的——總負債占總收入的比率（DTI）。

• 個人負債要求：大部分銀行要求，所有貸款的月供（包括本次申請的房貸、車貸、信用卡分期、其他信用貸等）不得超過月收入的50%-55%。
• 家庭負債要求： 如果是已婚家庭，會考核整個家庭的總負債與總收入，標準同樣是50%-65%。

小昕舉個例子，幫你算筆賬：

假設客戶張先生，單身，在一家科技公司任職，每月打卡工資2萬元。他名下有一筆車貸，每月月供3000元。

1. 銀行認可的月收入： 20,000元。
2. 月供上限： 20,000元 × 50% = 10,000元。
3. 可用于新貸款的月供額度： 10,000元 - 3,000元（已有車貸）= 7,000元。

這就等于張先生申請的新房貸，其月供最高不能超過7,000元。根據這個月供，按照當前的利率（3.1%）和貸款年限（比如30年），就可以反推出他的最高貸款額度為168萬

 

銀行如何確認收入？——看銀行流水
收入不是根據借款人的一面之詞，也不是單憑一張收入證明。銀行流水是驗證收入真實性的唯一標準。

• 穩定、連續： 銀行希望看到的是連續6個月到1年內，每月在固定時間有一筆穩定的金額入賬，這被視為有效流水。
• 干凈的流水： 申請貸款前，切忌出現多筆、大額的快進快出，或者自己給自己轉賬湊流水的行為。這些在信審眼里都是“無效”甚至“污染”的流水。
• 覆蓋月供兩倍： 小昕提醒大家，貸款前最好確保每月有效流水總額能達到期望月供的2倍以上。

 

二、第二方面：信用資質（個人征信報告）
如果說收入是硬性要求，那征信就是軟性要求。大部分銀行會重點關注以下幾點：

 

1. 逾期記錄：“連三累六”

• “連三”： 指連續三個月出現逾期還款。
• “累六”： 指兩年內累計六次出現逾期還款。

一旦觸及連三累六，絕大多數銀行會直接拒絕貸款申請。哪怕是幾次金額很小的逾期，比如信用卡忘了還幾十塊錢，但是又累計逾期，就是會給很多銀行認為借款人信用不好的機會

 

2. 查詢記錄：征信花了
征信報告的查詢記錄，尤其是“貸款審批”和“信用卡審批”的查詢，是銀行判斷借款人近期資金緊張程度的重要依據。

• 查詢頻率： 如果在短期內（例如近2個月），征信報告被多家銀行或金融機構以“貸款審批”為由查詢超過4次，就會被認定為“征信查詢過濫”，俗稱“征信花了”。

銀行會認為，這位客戶近期非常缺錢，向多家機構申請貸款但可能均未獲批，風險較高。因此，保護好自己的征信查詢記錄至關重要。

 

3. 負債結構：小額貸款不能超過3筆
征信報告會清晰展示借款人名下所有的負債情況。

• 負債類型： 房貸、車貸這類大額、長期的抵押貸款屬于“良性負債”。而大量的網貸、小貸、消費貸記錄，哪怕按時還款，也會被視為“減分項”。
• 原因： 過多的小額、高息貸款，往往意味著借款人財務狀況不穩定，依賴短期借貸維持生活，違約風險更高。

小昕建議借款人 貸款前半年，盡量結清所有不必要的小額貸款，保持征信干凈。

 

4. 授信額度與使用率：信用卡總授信額度過高，或者單張卡的使用率（已用額度/總額度）長期超過70%-80%，也會被銀行視為潛在風險，暗示借款人資金鏈緊張。

 

三、第三方面即抵押物價值（房產評估價）
這一點主要針對房產抵押貸款。最終的貸款額度，還受制于抵押物本身的價值。（但如果做信用貸款什么的，有優質房產，同樣的，大部分銀行也會給優惠的利率）

 

公式：貸款額度 = 房產評估價 × 貸款成數

• 評估價 ≠ 成交價： 銀行放貸的基準，是銀行指定的評估公司給出的評估價，而不是買賣雙方的成交價。通常，評估價會略低于市場成交價。銀行會取“成交價”和“評估價”中的較低者作為計算基數。
• 貸款成數（LTV）： 這是由政策決定的。例如，當時政策規定可能是首套房最高可貸7成（70%），二套房最高可貸4-5成（40%-50%）。

再舉個例子：

客戶李女士，購買首套房，成交價300萬元。銀行指定的評估公司給出的評估價為280萬元。當地首套房貸款成數為7成。

1. 計算基數： 取較低者，即280萬元。
2. 最高可貸額度： 280萬元 × 70% = 196萬元。

即使李女士的收入和征信可以支持更高的貸款額，但由于抵押物的限制，她在這套房產上最多也只能貸到196萬元。（現在一線城市首付可貸85成左右）

一個人的最終貸款額度，是三個方面共同作用的結果，銀行會取其中的最小值。
最終獲批額度 = Min (①按還款能力反推的額度, ②按抵押物價值計算的額度)，且前提是 ③個人信用資質必須過關。
任何一環出現短板，都會影響最終借款人可以得到的貸款額度。
給準備貸款客戶的幾點實用建議：

1. 提前養流水： 計劃貸款前至少半年，開始有意識地管理自己的銀行流水，保持穩定、持續的進賬。
2. 自查并優化征信： 每年可以免費查詢兩次個人征信。提前查看，結清不必要的小額貸款和信用卡分期，降低負債。
3. 管住查詢次數： 不要在沒有確定意向前，隨意授權金融機構查詢征信。每一次“貸款審批”查詢都非常寶貴。
4. 準備充足的首付： 不要把預算卡得太死，要考慮到評估價可能低于成交價的情況，預留出額外的資金空間。
5. 尋求專業人士幫助： 與一位靠譜的信貸經理或貸款從業者溝通，他們能根據具體情況，給出最精準的評估和最優的解決方案。

希望這份回答能幫到正在準備貸款的朋友們。